Правовое регулирование, касающееся сферы недвижимости, в течение последних двух лет претерпело кардинальные изменения. Указанные начались по созданию новой системы регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, в результате чего был разработан ряд производных механизмов, в том числе и при участи специалистов для вступления в СРО в проектировании. Очередным новшеством законодателя является открытость и общедоступность предоставления информации о государственной регистрации прав и их отягощений из Государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее - Государственный реестр прав, Госреестр прав). Вместе с тем, возникает ряд вопросов относительно преимуществ и недостатков вводимых изменений.

Получение информации из Государственного реестра прав

Напомним, что в соответствии с положениями Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 года № 1952-IV (далее - Закон) предыдущей редакции было предусмотрено такой порядок предоставления информации из Государственного реестра прав. Информация о недвижимости предоставлялась исключительно органом государственной регистрации прав и / или нотариусом в трех формах: извлечения, информационной справки и выписки. Законодатель, в свою очередь, значительно ограничивал круг субъектов, которые имели право на получение указанных данных. В частности, получать сведения в форме выписки имели право только владельцы недвижимого имущества, лица, имевшие вещное право на имущество, наследники, а также владельцы квартиры, жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, если шла речь о создании объединения совладельцев многоквартирного дома (и других аналогичных объединений). Кроме того, Законом предусматривалось и специальное круг субъектов, права которых распространялись на получение держание информационной справки из Госреестра прав на основании соответствующего запроса. Речь шла, в частности, о ряде государственных органов, запрос которыми осуществляется в рамках их компетенции и для реализации предусмотренных законом полномочий (суд, органы местного самоуправления, органы внутренних дел, органы прокуратуры, органы доходов и сборов, органы Службы безопасности Украины и другие органы государственной власти ).

В действующей редакции Закона изложен новый подход к порядку получения информации из Государственного реестра прав. Как уже отмечалось выше, законодатель подчеркнул открытости и общедоступности такой информации. При этом Законом выделены два круга субъектов, которым может быть предоставлена приведена информация. Во-первых, это физические и юридические лица и, во-вторых, это должностные лица органов государственной власти, органов местного самоуправления, судов, органов внутренних дел, органов прокуратуры, органов Службы безопасности Украины, адвокаты и нотариусы. Законодатель такое разделение аргументировал объемом запрашиваемой информации, который направлен на защиту прав и интересов владельцев или других правообладателей. Установлено, что для физических и юридических лиц информация из Госреестра прав предоставляется только за объектом недвижимого имущества, в то время как приведенные выше должностные лица, государственные органы, адвокаты и нотариусы имеют право получать сведения как по объекту недвижимого имущества, так и за субъектом права.

Потребность в приведенных выше изменениях возникла в результате принятия Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно определения конечных выгоду юридических лиц и публичных деятелей» № 1701-VII от 14.10.2014 года. По замыслу законодателя указанный Закон будет способствовать уменьшению уровня коррупции в стране, а также открытости и прозрачности предоставления административных услуг.

Недостатки в применении предыдущего порядка получения информации из Госреестра прав

Особо следует отметить, что за время действия предыдущей редакции Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», а также соответствующего Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 17.10.2013 года № 868 процедура получения информации из Государственного реестра прав не имело отлаженного характера работы. Правообладателя и соответствующие компетентные органы достаточно часто сталкивались с препятствиями в оперативном получении информации о недвижимом имуществе. Получение выписки, например, осложнялось некачественным предоставлением административных услуг, сопровождалось нарушением порядка и сроков их предоставления, а также отсутствием полного объема информации об объектах недвижимого имущества в действующем Государственном реестре прав, которая не была продублирована из предыдущих действующих реестров, как это предполагалось законодательством. Практически при таких условиях, чтобы получить запрашиваемые сведения, заявители должны были сначала вносить сведения о таких объектах недвижимости во вновь Государственный реестр прав, поэтому можно было получить соответствующую выдержку, информационную справку или выписку. Такие действия, соответственно, влекли за собой дополнительные затраты времени и ресурсов заявителей и негативно сказывались на результатах, для которых запрашиваемая информация вообще получалась (предоставление информации банка, справок в компетентных органов и т.д.). Получение информации компетентными органами государственной власти тоже не отличалось беспрепятственным характером. Довольно часто государственные регистраторы не предоставляли запрашиваемую информацию, обосновывалось различными, не всегда определенными действующим законодательством, основаниями.

В связи с указанным указанные изменения в законодательство, регулирующее порядок предоставления информации из Государственного реестра прав, на первый взгляд, способны устранить приведенные недостатки. Однако, как на этапе одобрения ЗУ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно определения конечных выгоду юридических лиц и публичных деятелей», так и на начальном этапе предоставления указанной информации, возникает ряд спорных вопросов и обоснованных оговорок.

Информация из Госреестра прав по-новому

Если говорить об этапе принятия вышеприведенного ЗУ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно определения конечных выгоду юридических лиц и публичных деятелей», то Главным научно-экспертным управлением Аппарата Верховной Рады Украины в своем заключении указанного Закона целесообразно отмечалось, что за условиях отсутствия информации о правах на значительное количество объектов недвижимого имущества (о чем шла речь выше) открытость Государственного реестра прав может привести к появлению новых мошеннических схем. Содержание таких схем заключается в том, что, получив информацию о том, что права на определенный объект недвижимости не зарегистрированы в этом Реестре, злоумышленники могут на основании сфальсифицированных документов зарегистрировать в нем права на этот объект за собой и отчуждение его без ведома владельца или правообладателя.

Уже с 01 января 2015 года, как отмечает Государственная регистрационная служба на своем официальном сайте, в тестовом режиме работает электронный сервис получения информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их обременений. Предоставление и получение такой информации дополнительно урегулирован Постановлением КМУ от 24.12.2014 года №722 «Некоторые вопросы предоставления информации о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество и их обременения» (далее - Постановление).

Как отмечается в приведенной выше Постановлении, информация из Государственного реестра прав в электронной форме предоставляется пользователям, которые зарегистрировались на официальном сайте Укргосреестра (по ссылке: http://kap.minjust.gov.ua/) и предоставили сведения о собственную фамилию, имя и отчество (при наличии), регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (при наличии), серию и номер паспорта гражданина Украины или реквизиты иного документа, удостоверяющего личность, наименование и налоговый номер юридического лица (в случае, когда информация запрашивается в интересах юридического лица его руководителем или представителем), а также внесли плату за предоставление информации из Государственного реестра прав с использованием платежных систем через Интернет.

В то же время в постановлении предусмотрено, что ответственность за достоверность сведений, указанных при регистрации на официальном сайте Укргосреестра, возлагается на заявителя.

Несмотря упрощение порядка получения и открытия информации о недвижимости для заявителей, которые, на первый взгляд, могут рассматриваться исключительно как положительные сдвиги, уже возникают сомнения относительно совершенства такого порядка.

Прежде всего следует обратить внимание на порядок доступа к электронной системе Государственного реестра прав. Несмотря на то, что Постановлением и определен перечень необходимых персональных данных заявителя для получения сведений из Госреестра, остается нерешенным вопрос о достоверности предоставленных данных. Указанное подтверждается и возложением ответственности за предоставление ложной информации о заявителе исключительно на самого заявителя, на отдельно обращалось внимание. Указанное исключает проверку действий, которые могут содержать нарушения со стороны третьих лиц. Опять же, вероятными являются проявления различного рода злоупотреблений, о чем говорилось выше.

Кроме того, вопрос об отсутствии данных об отдельных объектах недвижимости, зарегистрированных до 01 января 2013 года, в Государственном реестре остается нерешенным. Маловероятно, что в случае, когда такие данные отсутствуют в действующем Реестре, они будут автоматически синхронизированы только для предоставления ответа на запрос заявителя в соответствии с новым порядком предоставления информации из Госреестра прав. В свою очередь, опять же возникают аналогичные препятствия, с которыми уже сталкивались пользователи Государственного реестра прав на оперативности, полноты и качества предоставления запрашиваемой информации.

Более действенным и направленным на защиту прав и интересов владельцев и правообладателей является предусмотренный Постановлением порядок получения необходимой информации в бумажной форме (в виде информационной справки, выписки). В этом случае сведения и документы, предоставляемые заявителем, проверяет орган государственной регистрации прав или нотариус, позволяет установить по крайней мере на минимальном уровне несоответствия действующему законодательству, если таковые имеются.

Также отдельного внимания заслуживает порядок получения информации из Государственного реестра прав должностными лицами органов государственной власти, органов местного самоуправления, судов, органов внутренних дел, органов прокуратуры, органов Службы безопасности Украины, адвокатами и нотариусами, имеют право получать информационную справку из Государственного реестра прав как за объектом недвижимого имущества, так и за субъектом права. Установлено, что доступ к информации из Госреестра прав на недвижимое имущество указанными субъектами будет осуществляться на основании договора о предоставлении доступа в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и получения электронной цифровой подписи для работы с Госреестром. К моменту же заключения такого договора и получения электронной цифровой подписи указаны органы государственной власти (должностные лица) информацию из Государственного реестра прав могут получить только на основании письменного запроса, форму которого устанавливает Министерство юстиции Украины.

Как видно из вышеуказанного, получения информации о вещных правах и их обременения за использованием неотработанного тестового (о чем указывается и Государственной регистрационной службой Украины) электронного сервиса Укргосреестра более защищенным и отвечающим правам и интересам как заявителей, так и правообладателей. В связи с указанным для отлаженной работы электронного сервиса наравне с бумажным оформлением запрашиваемой информации прогнозируемым ожидание определенного переходного периода, в рамках которого будут устранены пробелы и сформированы дополнительные механизмы, способные защитить права и законные интересы всех участников правоотношений в данной сфере.

Выводы

Резюмируя, следует отметить, что в целом открытость и общедоступность информации о государственной регистрации прав и их отягощений из Государственного реестра прав является положительным сдвигом, предложенным законодателем. Для эффективности и достижения целей, на которые направлены указанные изменения в порядке получения упомянутой выше информации, важно привести в соответствие и сформировать систему информации о государственной регистрации прав и их обременений, исключающую наличие пробелов и необходимость осуществления повторной регистрации прав владельцами объектов недвижимого имущества. Также неотъемлемым направлением действенности законодательных нововведений является формирование надежного степени защиты запрашиваемых сведений для всех сторон правоотношений, на которые распространяется новый порядок получения информации о государственной регистрации прав и их обременений. Такая степень защиты должна исключить все возможные проявления злоупотреблений со стороны третьих лиц, которые свойственны сфере недвижимости. Только сочетание указанных подходов в течение определенного переходного периода способно обеспечить достижение цели, поставленной законодателем при внедрении обозначенных выше изменений с действующим законодательством.


Количество показов: 2921