Управления рисками досрочного погашения ипотечного кредита

29.01.2014

Управления рисками досрочного погашения ипотечного кредита

В статье разработаны методические основы для банков по управлению риском досрочного погашения ипотечных кредитов и факторы, приводящие к возникновению досрочных погашений при ипотечном кредитовании.

На современном этапе развития банковской системы Украины существует настоятельная потребность в совершенствовании ипотечного банковского кредитования, с целью оптимизации возможных рисков и предоставления конкурентоспособных ипотечных продуктов. Активизация и расширение ипотечного кредитования банками является одной предпосылок как их развития, так и обеспечения экономического роста в Украине.

В то же время сейчас, в посткризисном финансовом пространстве Украины, существует немало препятствий, которые блокируют динамичный и действенный продвижение банковского ипотечного кредитования: дефицит дешевых долгосрочных ресурсов, низкий уровень кредитоспособности потенциальных заемщиков, которые хотят получить ипотечный кредит без справок и поручителей нестабильное состояние рынка недвижимости, неурегулированные законодательные аспекты работы с ипотекой. Это приводит к тому, что заемщики лишены результативного механизма разрешения инвестиционных и жилищных проблем. Банки, же, в свою очередь, имеют повышенный риск, что вызывает рост цен по банковским ипотечным кредитам, и ограничивает объемы предложения данных продуктов на рынке.

Большинство специалистов, в вопросе банковского ипотечного кредитования, уделяет недостаточно внимания специфическим рискам, к которым относится и риск досрочного погашения.

Специфическим видом риска, присущего ипотечному кредитованию, риск досрочного погашения кредита. Учитывая его значимость для банков, нужно определить сущность данного вида риска, причины, обуславливающие его появление, последствия для банка и возможные меры по его минимизации.

Под управлением риском досрочного погашения при ипотечном кредитовании предлагается понимать выявление его степени и величины, выбор приемов целенаправленного воздействия в случае реализации рискового события и само влияние при осуществлении экономико-правовых отношений по поводу предоставления, обслуживания и рефинансирования ипотечных кредитов.

Обобщив разработки отечественных и зарубежных ученых, считаем целесообразным определять риск досрочного погашения при ипотечном кредитовании как возможность потерь части прибыли банка, возникающий при превышении заемщиком регулярных платежей по ипотечному кредиту над установленными в графике кредитного договора суммами. Этот график формируется исходя из доходов заемщика, имеющихся у него на момент выдачи кредита.

На величину потерь банка в случае реализации данного риска влиять, прежде всего, объем досрочного погашения, который классифицируется на следующие группы:

  • Частичные досрочные погашения, когда досрочно погашается лишь определенная часть кредитного обязательства сверх установленного график платежей;
  • Полные досрочные погашения, когда заемщик полностью расплачивается по кредиту и кредитные отношения между банком и заемщиком прекращаются. При этом право на распоряжение недвижимостью полностью переходит к заемщику.
Реализация рискового события, связанного с досрочным погашением ипотечного кредита, приводит к изменению денежных потоков от заемщика к банку. При этом наблюдается сдвиг погашения основного долга на более ранние периоды времени, вызывает сокращение процентных платежей, приводит к росту процентного риска и меняет ликвидную позицию.

По результатам исследования моделей поведения заемщиков можно выделить четыре основные группы факторов, приводящих к возникновению досрочных погашений при ипотечном кредитовании.

Первым фактором является улучшение финансового состояния заемщика. Так, рост доходов вследствие повышения заработной платы или ее индексации, получения наследства при одновременном сохранении расходов на другие нужды на текущем уровня позволяет заемщику погашать кредитную задолженность более быстрыми темпами, чем это оговорено в кредитном договоре. Следует отметить, что этот фактор является ключевым, что обусловливает уровень риска досрочного погашения при ипотечном кредитовании.

Вторым фактором выступает необходимость продажи недвижимости выступала объектом ипотеки из-за обилия факторов, не зависящих от банка (для заемщиков - физических лиц - переезд в другой регион на постоянное место жительства, раздел имущества в случае расторжения брака, для заемщиков - юридических лиц - сворачивания бизнеса, для которого приобреталась коммерческая ипотека и т.п.).

Третьим весомым фактором является возможность дефолта по кредиту. Такая возможность возникает в случае неспособности заемщиком выполнения своих кредитных обязательств, например, в связи с потерей работы, уменьшение доходов или роста расходов в случае болезни, ухудшением финансового состояния предприятия.

Четвертым фактором, обусловливающим появление данного риска, является рефинансирование ипотечного кредита, представляет собой получение нового кредита под существующий объект ипотеки на более выгодных условиях. В результате рефинансирования происходит изменение банков- ипотекодержателей . Весомость данного фактора в наибольшей степени возрастает в случае значительного снижения процентных ставок на рынке, стимулирующие заемщиков рефинансировать долги по сниженным ставкам.

Целесообразность рефинансирования возникает, когда по ипотечному кредиту установлены фиксированные процентные ставки. В случае плавающих ставок риск досрочного погашения намного ниже, поскольку у заемщика отсутствует стимул рефинансирования одного ипотечного кредита с помощью другого.

Следует отметить, что влияние данного фактора пока для банков Украины не характерно, поскольку процентные ставки по кредитам достаточно высокими, а, учитывая осторожную политику предоставления ипотечных кредитов, получить рефинансирование по существующему ипотечному кредиту практически не возможно.

По результатам проведенного исследования считаем, что факторы, которые обусловливают рост уровня риска досрочного погашения ипотечного кредита, целесообразно объединить в две группы. В их пределах будем разрабатывать меры по минимизации риска досрочного погашения ипотечных кредитов.

В состав первой группы - специфической - предлагаем включать первые три фактора, охарактеризованы нами выше, которые являются индивидуальными и обусловленными особенностями деятельности заемщика. С точки зрения их оценки и прогнозирования они слабо прогнозируемыми и слабо управляемыми, и соответственно, управляющее воздействие банка на них ограничен.

Для регулирования риска досрочного погашения для факторов специфической группы считаем целесообразным ввести следующие меры: мониторинг заемщиков с целью раннего выявления факторов, которые могут обусловить необходимость в досрочном погашении ипотечного кредита, формирование в кредитной условии условий, дестимулируют заемщика досрочно погашать ипотечный кредит и уменьшают потери банка в случае досрочного погашения.

В состав общей группы факторов предлагаем включать факторы, приводящие к желанию заемщика осуществить рефинансирование ипотечного кредита, представляет собой получение нового кредита под существующий объект ипотеки на более выгодных условиях.

По результатам анализа влияния досрочных погашений на финансовый результат банка выделены следующие закономерности:

  • Величина недополученной прибыли возрастает в большей пропорции, чем снижение процентных ставок;
  • Чем выше процентная ставка по ипотечному кредиту, тем более чувствительна величина недополученной прибыли к понижению процентных ставок;
  • Снижение расходов на рефинансирование кредита приводит к росту величины недополученной прибыли.
Усилия банка и разработка соответствующего комплекса мероприятий должна быть направлена прежде всего на регулирование риска досрочного погашения ипотечных кредитов, обусловленных факторами данной группы.

Управление риском досрочного погашения ипотечных кредитов целесообразно осуществлять на двух уровнях: уровне портфеля ипотечных кредитов в целом и отдельного ипотечного кредита.

Для управления риском досрочного погашения на уровне портфеля ипотечных кредитов необходимо провести оценку такого риска и сформировать комплекс мер по его регулированию.

Оценка риска досрочного погашения на уровне портфеля ипотечных кредитов предполагает определение вероятности того, что часть портфеля ипотечных кредитов будет погашена досрочно. При расчете денежных потоков по портфелю ипотечных кредитов необходимо учитывать вероятность возникновения рисковых событий и степень их влияния на денежные потоки по каждому кредиту.

На следующем, расчетном, этапе проводится определение вероятности приростов кредитов досрочно погашаются. Для этого осуществляется помесячный мониторинг досрочного погашения ипотечных кредитов в каждом платеже. Сгруппированные данные представляются в виде матрицы, в которой относительные показатели об объемах досрочного погашения по поколениям приведены к одной точке отсчета. Таким образом, определяется поведение рисков досрочного погашения по кредитам нескольких поколений в один и тот же период жизненного цикла.

Для того, чтобы отследить динамику фактических объемов досрочного погашения ипотечных кредитов, необходимо вычислить объемов досрочного погашения ипотечных кредитов при переходе на следующий месяц.

Проведение данного расчета необходимо, поскольку показатели средневзвешенных приростов объемов досрочного погашения ипотечных кредитов будут включать влияние факторов за два периода жизненного цикла кредитного портфеля, что позволит выявить коэффициенты переходов на следующий месяц.

Далее со средневзвешенных фактических потерь избирается одно базовое значение для тех поколений, которые не имеют истории досрочного погашения ипотечных кредитов. Это значение станет начальной точкой для создания прогноза возможных объемов досрочного погашения ипотечных кредитов. Затем из матрицы средневзвешенных приростов избираются коэффициенты переходов, которые будут использованы для прогнозирования. Это важно, поскольку на данном этапе прогнозирования фактически отбираются показатели, значения которых будут перенесены на последующие периоды, от того, с какой точностью они вычислены, будет зависеть качество всего прогноза объемов досрочного погашения ипотечных кредитов.

Прогноз на каждый следующий период жизненного цикла текущего поколения осуществляется следующим образом: предварительное прогнозное значение (или базисное значение для первого месяца прогнозирования) объемов досрочного погашения ипотечных кредитов умножается на соответствующий коэффициент роста транспонированной матрицы данным об объемах досрочного погашения ипотечных кредитов.

После оценки влияния риска досрочного погашения необходимо составить стратегический план мероприятий, который включал бы в себя разработку управленческого воздействия на риск досрочного погашения портфеля ипотечных кредитов.

Для оценки вероятности возникновения общего риска досрочного погашения ипотечных кредитов необходимо прогнозирования процентных рыночных ставок, которые будут сигнализировать о возможности значительного объема рефинансирования ипотечных кредитов. Считаем, что предложенный нами подход позволит уменьшить риск досрочного погашения ипотечных кредитов в случае уменьшения рыночных процентных ставок.

С целью уменьшения риска досрочного погашения ипотечного кредита в работе разработаны методические основы управления им, которые предусматривают последовательность мероприятий: как мониторинг факторов, обусловливающих появление риска с разделением на общие и специфические, на уровне отдельного ипотечного кредита - определение вероятности досрочного погашения путем просмотра, в случае необходимости, процентной ставки по кредиту, на уровне портфеля ипотечных кредитов - прогнозирование объемов досрочного погашения портфеля ипотечных кредитов путем использования винтажного анализа и разработка мер по регулированию объемов кредитов, которые могут быть досрочно погашены, по его результатам.


Количество показов: 1798
Короткая ссылка на новость: http://www.law-clinic.net/~2WZGK