Кому выгодны изменения в порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество?

 Кому выгодны изменения в порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество?
21.12.2014

Кому выгодны изменения в порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество?

С 1 января этого года в Украине по-новому регистрируют права собственности на недвижимое имущество. Бюро технической инвентаризации (БТИ) лишили полномочий регистратора. Теперь этим занимаются Государственная регистрационная служба и нотариусы. По БТИ оставили только проведение технической инвентаризации.

С нового года введен Единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество и изменен сам порядок регистрации недвижимости. Первичную регистрацию прав на недвижимость проводят 2 тыс. 563 регистраторы Государственной регистрационной службы Украины, а регистрацию прав при удостоверении сделок купли-продажи недвижимости, так называемую вторичную регистрацию - 6 тыс. 835 практикующих нотариусов. Такие изменения предусмотрены законом об усовершенствовании и упрощении процедуры госрегистрации земельных участков и прав на недвижимое майно.У чем смысл и пользу реформы, чем власти не угодили коммунальные БТИ и чего ожидать от этих новаций обычным украинском?

Прежде всего надо сказать, что БТИ не ликвидирован. Предприятие работает и продолжает оказывать услуги по технической инвентаризации недвижимого имущества предприятиям, учреждениям и населению области. Мы продолжаем изготавливать технические паспорта на объекты недвижимости всех форм собственности. Сейчас проводим инвентаризацию Бурштынской ТЭЦ, «Радиозавода», школ и больниц, производственных и административных зданий, многоквартирных и индивидуальных жилых домов. И сегодня только БТИ могут делать эти работы.

К 2013 году БТИ имело два основных вида деятельности: это техническая инвентаризация недвижимого имущества и регистрация прав собственности на недвижимое имущество. Они тесно связаны между собой, ведь прежде чем что-то регистрировать, надо определить, что это за объект, где он находится, из чего состоит, его площадь, техническое состояние, стоимость, а уже после того регистрировать объект по определенным владельцем. Иными словами, БТИ оформляла технические паспорта на объекты недвижимости и регистрировало право собственности на эти объекты за владельцами.

Оформлением же права собственности или, если хотите, определением владельца недвижимости занимались исполкомы местных советов (сельских, поселковых, городских), нотариусы при заключении различного рода договоров или суды в случае конфликтов.

Система БТИ создавалась для учета недвижимого имущества еще в 60-х годах прошлого века. Конечно, тогда никто не говорил о собственности (все было государственным), но перечень и характеристики недвижимого имущества имели важное значение для народного хозяйства. Сегодня в архивах БТИ хранятся инвентарные дела по объектам недвижимости не только с 60-х, а также с 30-х годов. И это не просто чертеж или расчет площадей: объекты недвижимости, как живые существа, рождаются, живут своей жизнью - достраиваются, перестраиваются, порой меняют адреса, и в конце концов погибают - их просто сносят, а на их месте появляются новые . Жизнь продолжается ... Вот все эти метаморфозы и отражаются в инвентарных делах БТИ. А кроме того, там содержатся все разрешительные документы, информация о том, кто и когда был и является владельцем объекта. На сегодня в архиве областного БТИ хранится более 120 000 дел.

Но вернемся к тому, с чего начинали. БТИ являются коммунальными предприятиями, учредителями которых являются соответствующие общины в лице советов, в нашем случае - областной совет. Предприятие работает на самофинансировании, то есть никаких средств из бюджета мы не получаем, за услуги, в том числе и ремонта помещения, где стоимость формируется включая цена трубы, платят заказчики. Именно здесь и есть много нареканий, мол, почему так дорого. А давайте посчитаем. Скажем, мы получили 100 грн. за услугу, 20 грн. в виде НДС сразу платим в бюджет, основную долю расходов составляет заработная плата и налоги на нее - это еще где-то 45-55 грн., расходы на содержание помещений, транспорта, канцтовары и компьютерная техника, охрана - это еще 20 грн. Из того, что остается, платим налог на прибыль и дивиденды в областной бюджет, и остается 8-10 грн. из сотни. Для полноты картины еще нужно сказать, что стоимость услуг рассчитывается согласно постановлению Кабинета Министров и «Сборника норм времени» и контролируется соответствующими службами.

А теперь для сравнения возьмем вновь Государственную регистрационную службу, услуги которой также платные. Остановимся на структуре расходов: НДС государственная структура не платит, заработная плата работников и налоги с нее покрываются из бюджета, содержание помещений, расходы на оргтехнику и канцтовары - опять же из бюджета, налога на прибыль нет. Возникает резонный вопрос: так куда идут деньги населения и как они расходуются, и стали услуги дешевле? Ведь это и было главной целью реформы.

На самом деле, то, что происходит, - это централизация денежных потоков. Деньги, выплачиваемые в области и до сих пор частично в виде налогов возвращались в местный бюджет, сейчас идут вверх, а потом уже распределяются в виде дотации по регионам. Так усиливается влияние центральных органов власти и уменьшается значение органов местного самоуправления. Сегодня такую централизацию мы видим во всех сферах деятельности - и в производстве, и в банковской сфере, и в сфере услуг. Предприятие или учреждение физически размещена в нашей области, здесь выполняет работы или оказывает услуги, зарабатывает деньги, но зарегистрирована и платит налоги в Киеве или Донецке. Вот и получается, что область неизбежно становится дотационной, при том, что работают наши сотрудники, на наших заводах и нашей сырье, с нашими финансовыми ресурсами. Не пора уважаемым господам народным депутатам изменить эту ситуацию, вместо того, чтобы выпрашивать в Киеве дотацию на каждую дорогу, школу, дамбу? Вместе с концентрацией финансов происходит и концентрация полномочий.

Постепенно полномочия от органов самоуправления перетекают в органы центральной власти. Проанализируем на примере как раз нашей сферы. Согласно закону «О местном самоуправлении», к полномочиям органов местного самоуправления относится вопрос учета недвижимого имущества. Еще до обретения независимости все вопросы относительно недвижимого имущества находились в ведении местных архитекторов, на месте выдавались строительные паспорта, отводились земельные участки, исполкомы советов принимали решение о праве собственности и даже заключали договоры купли-продажи. БТИ все это время фиксировал состояние и изменения в объектах недвижимости и регистрировало владельцев.

В начале 90-х при советах образовали архитектурно-строительный контроль и так называемые «межведомственные комиссии», которые выдавали разрешения на строительство, принимали дома в эксплуатацию, проводили бесплатную приватизацию квартир. Но в 2000-х появилась Государственная инспекция архитектурно-строительного контроля (ГАСК), которая сосредоточила функции выдачи разрешений и принятия объектов в эксплуатацию. И с тех пор полномочия ГАСК постоянно расширяются. Город или район должен только выдать исходные данные для строительства, а можно или нельзя строить, определяет ГАСК, контролирует строительство - ГАСК, принимает готовность - ГАСК.

Еще кардинально меняет ситуацию закон «О градостроительной деятельности» 2011 года. Определяются виды работ, например реконструкция, проводимая в домах, или надстройка в домах, на которые вообще не нужно никаких разрешений от местных архитекторов, только - разрешение ГАСК. Вводится механизм декларирования, то есть застройщик лично утверждает, что его здание построено хорошо и готова к эксплуатации. И никто не проверяет! Полной идиллии для строителей мешало только БТИ, потому что каждой сдачи в эксплуатацию предшествуют обмер и выдача технического паспорта. Каждому перехода права собственности предшествует справка о состоянии объекта. И каждая собственность регистрируется в БТИ.

Очевидно, что в стране есть мощное строительное лобби, которое хочет свести на нет влияние и контроль со стороны местных властей на сферу строительства. Вот только кто будет нести ответственность за вид наших сел и городов, за состояние объектов недвижимости и за возможные аварийные ситуации?

Что же сейчас происходит с предприятиями БТИ? С 1 января 2013 полномочия регистрации права собственности от БТИ перешли к Государственной регистрационной службы и нотариусов. И не только от БТИ. Государство забрало и от исполкомов местных советов полномочия по оформлению прав собственности. Опять централизация. Теперь населенные пункты не будут иметь никакой информации о том, что происходит с недвижимостью на их территории. Остается только БТИ, которое имеет полную информацию о техническом состоянии зданий и сооружений.

Для завершения «реформы» необходимо разрушить еще и этот механизм. Для этого под видом демонополизации сферы инвентаризации недвижимого имущества вводится механизм лицензирования деятельности. То есть получай лицензию - и «рисуй» технические паспорта на дома ... Технический паспорт - это единственный документ, характеризующий объект недвижимости. Никто не отменял, а в некоторых странах Европы он вообще является неотъемлемой частью правоустанавливающего документа. Почему никому не приходит в голову отменить техпаспорт для автомобилей или паспорт гражданина Украины ... Вот только характеристик недвижимости почему-то никому не надо. А как заключать сделки, как платить налоги, как рассчитывать нормы обеспеченности жильем, ставить на квартирную очередь, назначать субсидии? Недвижимость постоянно меняется, достраивается, перестраивается. С двухкомнатной квартиры запросто может появиться однокомнатная только за счет демонтажа одной стены ... Или к жилому дому площадью 50 м. Кв. достраиваем еще 150 м. кв., но это ничего: мы имеем старый техпаспорт, для чего новый ...

Теперь о штрафах и разрешения. Разрешения выдавали исполкомы или ГАСК, принимала в эксплуатацию и штрафные санкции накладывала ГАСК. А что же тогда делают БТИ? Как фотографы, фиксируют текущее состояние недвижимости, заносят эти изменения в свои архивные материалы и технические паспорта, а при обнаружении изменений, которые сделаны без соответствующих разрешений, информируют об этом органы местного самоуправления или ГАСК.

Фактически БТИ выполняли функции ГАСК и органов местного самоуправления в вопросе контроля строительства. При проведении инвентаризации проверяются проектные и разрешительные документы и соответствие построенной здания этим документам. Ведь не секрет, что в нашей стране много объектов строится с отклонением от проектов и разрешений или вообще самовольно. И если для новостроек или пристроек существует хоть какая-то возможность визуально увидеть эти изменения, то происходящее внутри зданий или квартир, никто не видит вообще. Вот и ломаются несущие конструкции, присоединяются балконы в кухонь и комнат, переносятся санузлы и газовые приборы, пробиваются перекрытия ...

Работала уникальная саморегулирующаяся система: в момент перехода права собственности проводилось обследование квартиры или дома, обнаружены изменения (достройки, перепланировки) фиксировались в техническом паспорте, если изменения были сделаны без разрешений, БТИ делали соответствующие отметки и информировали о выявленном нарушении ГАСК. Нотариусы видели фактическое состояние недвижимости и отказывали в удостоверении договоров в случае самовольной перепланировки. Покупатель был защищен от приобретения недвижимости, построенной или перестроена с нарушениями.

Новые же правила не требуют обязательного обследования при переходе права собственности, поэтому есть риск купить жилье, которое не соответствует строительным нормам или реконструированные с нарушениями. И в случае каких-то, не дай Бог, аварий ответственность за эксплуатацию полностью ложится на покупателя, или же, если покупатель сможет доказать в суде, что реконструкция проведена до заключения договора купли-продажи, на нотариуса, который удостоверил договор по объекту, фактически не отвечал прописанным в документе характеристикам.

Теперь о лицензування.БТИ производит технические паспорта на объекты недвижимости перед их сдачей в эксплуатацию, в том числе и на многоквартирные дома, которые строятся с целью продажи квартир. Но ничего не мешает застройщиков сертифицировать своего специалиста и самому инвентаризировать свои квартиры. То есть застройщик сам строит, сам проверяет соответствие проекта и разрешительным документам, сам подсчитывает площади и производит технические паспорта и сам декларирует готовность к эксплуатации. Информация о технических характеристиках в архив БТИ не поступает. Право собственности на купленную квартиру оформляет регистрационная служба. Вот теперь картина полная. Орган местного самоуправления от строительства устранен полностью. И нет никакой информации о новый дом. И никакого контроля. Класс. Цель достигнута. Вот только где здесь интересы и безопасность покупателей? Для чего же тогда проводить реформы, которые не имеют целью ни удешевления, ни упрощения документооборота, ни открытости, ни защищенности?

Сегодня маховик изменений запущен. Проблемы, которые они порождают, планируют решать в ручном режиме. Нотариусы уже перестраховываются от рисков и поднимают цены на свои услуги. Глава Госслужбы по вопросам регуляторной политики Михаил Бродский с телеэкрана заявляет: «Если нотариусы не будут регистрировать, сообщите нам. Мы избавим их лицензии». И все молчат. Создают видимость успешной «реформы». На сегодня по некоторым районам области еще не сделано ни одной регистрации. Хорошо, что люди пока празднуют... А дальше?


Количество показов: 1714
Короткая ссылка на новость: http://law-clinic.net/~hb8yG