Предварительный договор и признание права собственности

Предварительный договор и признание права собственности
28.08.2015

Предварительный договор и признание права собственности

1. Судебной практикой сформирован неодинаковый подход по вопросу признания права собственности как правового последствия нарушения предварительного договора о заключении договора купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны договорились в срок заключить основные договоры (купли-продажи квартир).

Отдельные суды пришли к выводу, что оплата полной стоимости квартир, передачи будущим отчуждателем спорного имущества приобретателю, принятия и фактическое владение и пользование последним квартирами является основанием для признания за покупателем права собственности (постановление Высшего специализированного суда Украины 25.09.2014 по делу №6-25337ск14 ).

Другие суды высказали несколько иную правовую позицию и отказывают в удовлетворении такого рода исков, поскольку в этом случае недопустимо принуждение к исполнению обязательства, принудительное понуждении к заключению договора.

2. По своей природе правовое последствие за нарушение предварительного договора в виде возмещения убытков способом признании права собственности на вещь, которая должна быть приобретена в будущем по договору купли-продажи, имеет определенные схожие черты с другими, чем возмещение убытков, способами возмещения имущественного ущерба , а именно с возмещением вреда в натуре - передача вещи того же рода и того же качества в соответствии с положениями ч. 4 ст. 22 ГК Украины.

Предусмотренное ч. 4 ст. 22 ГК Украины способ возмещения имущественного ущерба в виде передачи вещи того же рода и того же качества касается вещей, определенных родовыми признаками.

Поскольку индивидуально определенные вещи являются объектами права собственности, их может быть передано на возмещение ущерба, если это не противоречит требованиям закона о незыблемости права собственности, основанной на определенной законом исключительности принудительного отчуждения объектов права собственности.

В соответствии с ч. 3 ст. 321 ГК Украины принудительное отчуждение объектов права собственности может быть применено только как исключение по мотивам общественной необходимости на основании и в порядке, установленных законом, и при условии предварительного и полного возмещения их стоимости, кроме случаев, установленных ч. 2 ст. 353 этого Кодекса.

В указанной категории споров о нарушении предварительного договора нет предусмотренной ч. 3 ст. 321 ГК Украины общественная необходимость, которая позволяла мотивировать необходимость принудительного отчуждения недвижимого имущества (тем более жилья) как правовое последствие нарушения предварительного договора.

Кроме того, законом не предусмотрен такой способ принудительного отчуждения объектов права собственности, в качестве возмещения ущерба способом признании права собственности на вещь, которая должна быть приобретена в будущем по договору купли-продажи.

В доктрине права и правоприменительной практике признается общее правило о доступности кредитору иска об исполнении обязательства в натуре, если иное не следует из договора, закона либо не следует из природы обязательства.

К тому же общая отсылка к природе обязательства фактически делегирует функцию по выявлению исключений из принципа реального исполнения судам.

Положения ч. 2 ст. 635 ГК содержат специальную норму, которой установлен перечень правовых последствий нарушения предварительного договора. Указанный перечень ограничен применением возмещения вреда как средства судебной защиты. Другие правовые последствия, в частности исполнению обязанности в натуре, указанной нормой ГК Украины не предусмотрено.

В этом случае указанное общее правило о доступности иска об исполнении обязательства в натуре не подлежит применению как в силу отсутствия обязательства (по предварительному договору и по основному договору), так и ввиду того, что принудительное исполнение обязательства в натуре противоречит норме ст. 635 о правовых последствиях нарушения обязательства по предварительному договору в норме ст. 321 ГК Украины о нерушимости права собственности.

Поэтому норму ч. 2 ст. 328 ГК Украины, согласно которой право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена ​​судом, следует рассматривать в системной связи с положениями ч. 3 ст. 321 ГК Украины о возможности принудительного отчуждения объектов права собственности в порядке исключения только по мотивам общественной необходимости и по основаниям и в порядке, установленных законом.

В связи с этим, для целей определения правовых последствий нарушения предварительного договора, предусмотренного ст. 635 ГК Украины, на отношения по передаче индивидуально определенной вещи (в частности, жилья) на возмещение убытков как правового последствия нарушения предварительного договора положения п. 5 ч. 2 ст. 16 ГК Украины о принудительном исполнении обязанности в натуре как способа защиты гражданских прав и интересов судом, применению не подлежат как противоречащие сущности обязательства по предварительному договору и принципа нерушимости права собственности.

Статья 635 ГК Украины не предусматривает такого правового последствия нарушения взятого на себя в предварительном договоре обязательства по заключению основного договора как побуждение к его заключения в судебном порядке, корреспондируется с нормой ч. 3 ст. 635 ГК, согласно которой обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен в течение срока, установленного предыдущим договором.

Прекращение обязательства по предварительному договору, в связи с не заключением основного договора в течение установленного предыдущим договором срока, исключает возможность возникновения основного договорного обязательства, как правового основания для возникновения у приобретателя права собственности на имущество (жилье).

Учитывая то, что возмещение в натуре по ГК Украины распространяется на родовые, а не на индивидуально определенные вещи и невозможность принудительного исполнения обязанности в натуре в связи с прекращением обязательства, установленного предыдущим договором (заключить основной договор), нет оснований для применения такого правового последствия невыполнения предыдущего договора в качестве возмещения убытков способом признании права собственности на вещь, которая должна быть приобретена в будущем по договору купли-продажи в соответствии с ч. 4 ст. 22 ГК Украины.


Количество показов: 895
Автор:  Роман Майданик д.ю.н., Профессор, заведующий кафедрой гражданского права юридического факультета Киевского национального университета имени Тараса Шевченко
Короткая ссылка на новость: http://law-clinic.net/~uHbMN