Если собственник на самом деле не собственник

Если собственник на самом деле не собственник
28.08.2015

Если собственник на самом деле не собственник

Признание права собственности на имущество и истребовании имущества из чужого незаконного владения - способы защиты права собственности, которые, как свидетельствуют данные Единого государственного реестра судебных решений, зачастую выбирает истец, обращаясь в суд.

В то же время суды, как утверждают эксперты адвокатского бюро "Заслон", специализирующиеся на оказании таких видов услуг, как регистрация, реорганизация и ликвидация  ООО, оказание другой правовой помощи организациям и частным лицам, решая дела, в которых заявлены указанные исковые требования, нередко прибегают к формальному подходу при применении положений Гражданского кодекса РФ (ГК). Особенно это касается случаев, когда речь идет о защите права собственности на недвижимое имущество.

Так, согласно требованиям статей 2, 3, 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» право собственности на недвижимое имущество является вещным правом, которое подлежит регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, и возникает с момента такой регистрации.

Учитывая положения указанного Закона, лицо считается собственником объекта недвижимости только тогда, когда в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество содержится соответствующая запись о регистрации права собственности лица на имущество.

Такое правовое регулирование возникновения права собственности на объекты недвижимости создает определенные особенности рассмотрения дел об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения и дел о признании права собственности на недвижимое имущество. Указанные способы защиты гражданского права определены в статьях 387 и 392 Гражданского кодекса.

Так, согласно ст. 387 ГК собственник вправе истребовать свое имущество от лица, незаконно, без соответствующего правового основания завладела им, а в соответствии со ст. 392 ГК собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае утраты им документа, удостоверяющего его право собственности.

Итак, обе правовые нормы четко определяют, что обратиться с такими исковыми требованиями может только собственник имущества. Учитывая указанное формулировки в ГК и положения Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» некоторые суды, решая споры об истребовании объектов недвижимости или о признании права собственности на такое имущество, довольно часто, установив, что в Государственном реестре прав на недвижимое имущество нет записи о регистрации права собственности на спорное имущество именно за истцом, приходят к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку с иском обратился не владелец спорного имущества в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации обременений».

С таким подходом нельзя согласиться, ведь, по сути, суд в этой ситуации не решает спора по защите нарушенного права собственности на объект недвижимого имущества, а по формальным соображениям указывает на невозможность удовлетворения исковых требований, не анализируя правовую природу правоотношений, из которых возник спор, а также обоснование исковых требований законного, хотя и незарегистрированного владельца.

Нередки случаи, когда законный владелец, который потерял право на объект недвижимости (в результате чего в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество больше не значится информация о праве собственности такого лица) в связи с незаконными действиями третьих лиц (например, безосновательное приобретение в собственность объекта недвижимости таким третьим лицом и дальнейшее отчуждение и / или разделение недвижимости на несколько новых объектов недвижимости), по сути, лишен возможности защиты нарушенное право, поскольку не может подтвердить свой титул собственника без регистрации этого права в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Кроме того, отсутствие записи о регистрации права собственности законного владельца на объект недвижимого имущества в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество также может быть связана с противоправными действиями или бездействие органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В частности, если лицо фактически приобрела объект недвижимости в собственность, однако не успела или не смогла зарегистрировать свое право собственности по объективным и независящим от него причинам (например, ипотекодержатель обратил взыскание на предмет ипотеки во внесудебном порядке путем приобретения недвижимого имущества в собственность , а регистрационная служба отказывается регистрировать указанное право), то в случае возникновения спора в отношении недвижимого имущества такое лицо будет лишено возможности эффективно защищать свое законное хотя и незарегистрированное право собственности.

Указанные ситуации не должны служить препятствием для эффективной защиты права собственности добросовестного владельца, который приобрел право на недвижимое имущество в установленном законом порядке.

В этом контексте стоит обратить внимание на позицию Высшего специализированного суда РФ по рассмотрению гражданских и уголовных дел в деле №6-11085св12, изложенную в постановлении от 11.05.2012. В частности, в этом деле суд отметил, что решение о признании права собственности, принятое в порядке ст. 392 Гражданского кодекса, не порождает право собственности, а подтверждает право собственности, которое уже возникло на основании закона или договора, а потому отсутствие регистрации решения суда в качестве право устанавливающего документа в органах государственной регистрации не влияет на правовой статус объекта недвижимости.

Фактически, суд отметил, что регистрация права собственности на объект недвижимого имущества в государственном реестре не является критическим для целей подтверждения права собственности на недвижимое имущество в споре о праве собственности. Хотя мотивировочная часть постановления Высшего специализированного суда по рассмотрению гражданских и уголовных дел и не содержит развернутого правового обоснования указанного вывода суда, однако этот вывод вполне соответствует изложенным в ст. 3 ГК таким принципам гражданского права, как добросовестность и разумность.

Обобщая изложенное, следует отметить, что применение положений Гражданского кодекса о защите права собственности на имущество (как то истребовании недвижимого имущества или признании права собственности на это имущество) требует от суда более широкого подхода и глубокого анализа обстоятельств, на которых основываются исковые требования. Только исследовав такие обстоятельства можно прийти к правильному выводу об удовлетворении или отказе в удовлетворении исковых требований. К тому же абсолютно необоснованным формальный подход некоторых судов, согласно которому удовлетворению подлежат исковые требования только того лица, которое является зарегистрированным владельцем недвижимого имущества.


Количество показов: 1201
Короткая ссылка на новость: https://law-clinic.net/~bxx2K