Порядок размещения внешней рекламы на домах, зданиях и строениях

Порядок размещения внешней рекламы на домах, зданиях и строениях
02.09.2015

Порядок размещения внешней рекламы на домах, зданиях и строениях

Одной из отраслей экономики Украины, что существенно сократилась вследствие экономического кризиса, политических факторов и военной агрессии является рынок наружной рекламы. Впрочем, по субъективному мнению автора, кроме указанных объективных причин такого положения дел, препятствием к развитию этого рынка является недостаточная законодательная регламентация соответствующих отношений. По глоссарием терминов ст. 1 Закона Украины «О рекламе» 1, наружная реклама - реклама, которая размещается на специальных временных и стационарных конструкциях - рекламоносителях, расположенных на открытой местности, а также на внешних поверхностях домов, сооружений, на элементах уличного оборудования, над проезжей частью улиц и дорог.

Следует отметить, что юридические вопросы распространения наружной рекламы недостаточно освещены представителями юридической науки. Среди научных исследований, посвященных освещению отношений по распространению наружной рекламы, можно выделить труда Курчин А.Г., Устименко В.А., Ланды В., Измайловой А.В. и других. Однако практические вопросы размещения наружной рекламы на внешних поверхностях домов, сооружений, пробелы законодательной регламентации таких отношений, а также возможные варианты решения коллизий конкретных юридических ситуаций остаются без внимания представителей науки, имеет своим следствием неустроенность как законодательной регламентации, так и реализации соответствующих правоотношений.

Теоретический интерес в аспекте темы этой статьи составляет определение субъекта распоряжение соответствующим имуществом по согласованию вопрос размещения рекламных продуктов.

С практической точки зрения здание, как целостный объект, на котором может быть размещена наружная реклама, может быть жилым комплексом, коммерческим или промышленным объектом недвижимости. По коммерческому или промышленного объекта недвижимости, имеет одного владельца, то есть собственность на помещения в которых не является многосубъектной вопросов не возникает - согласование на размещение внешней рекламы на конструктивных элементах таких объектов предоставляет собственник или уполномоченное им лицо. Более проблематичным является определение субъекта распорядительных действий в жилом комплексе и по коммерческим нежилых объектов недвижимости, особенно офисного назначения, где отдельные помещения принадлежат разным владельцам.

Организационно-правовыми формами функционирования и управления жилых комплексов является объединение совладельцев многоквартирного дома, жилищный кооператив и другие многоквартирные дома, управление которыми осуществляется жилищно-эксплуатационными организациями, которые принадлежат к государственной или коммунальной формы собственности.

В соответствии со статьями 1, 12 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» 2, неделимое имущество - неделимая часть жилого комплекса, состоящая из части вспомогательных помещений, конструктивных элементов дома, технического оборудования дома, обеспечивающих надлежащее функционирование жилого дома; конструктивные элементы многоквартирного дома - части сооружения, обеспечивающие ее целостность и необходимые технические условия функционирования (фундамент, несущие стены, межэтажные перекрытия, лестничные марши, конструкции крыши, кровля, въездная группа и т.д.). Управление неделимым и общим имуществом жилого комплекса осуществляет управляющий. Итак, в жилом доме, в котором создано ОСМД, действия по управлению неделимым имуществом, к которому относятся конструктивные элементы здания, относятся к полномочиям управляющего, то есть в этом случае закон четко определяет субъекта распорядительных действий при установлении на конструктивных элементах здания наружной рекламы . Однако количество жилых домов, в которых созданы и действуют ОСМД довольно незначительной.

Следующим организационно-правовым видом функционирования жилых домов, в определенной степени является пережитком советской системы, является жилищно-строительные кооперативы. Нормы главы 5 раздел III Жилищного кодекса Украины3 не регулируют вопросы полномочий по управлению общим и неделимым имуществом, поскольку этот кодифицированный акт принимался за совсем других социально-экономических и политических условиях, когда понятие общего и неделимого имущества и явления установление внешней рекламы коммерческого характера вообще не было . Не дают ответа на данный вопрос и нормы Закона Украины «О кооперации» 4. Однако Примерный устав жилищно-строительного кооперативу5, хотя и несовершенно, но регулирует данный вопрос и может быть определенным ориентиром для решения этой юридической ситуации. Согласно п. 15, 16 Примерного устава, жилищно-строительный кооператив осуществляет эксплуатацию и ремонт принадлежащего ему жилого дома (домов) и содержание придомовой территории за счет средств кооператива на основе самоокупаемости. Жилищно-строительный кооператив имеет право ... заключать договоры, связанные со строительством, эксплуатацией и ремонтом жилого дома (домов) и надворных построек, их добровольным страхованием и содержанием придомовой территории, а также другие договоры в соответствии с целями его деятельности; сдавать в аренду временно неиспользуемые нежилые помещения. То есть органы жилищно-строительного кооператива в соответствии со своими учредительными документами имеют полномочия, в частности по эксплуатации здания, а также на заключение договоров, связанных с эксплуатацией, а также других договоров в соответствии с целями своей деятельности. Кроме того, органы ЖСК имеют право сдавать в аренду отдельное недвижимое имущество. По убеждению автора, которое (убеждение) не является предметом настоящего исследования, распространитель наружной рекламы, в отличие от арендатора, не приобретает прав на соответствующее недвижимое имущество. Пользуясь методологическими принципами, изложенными в Новейшем учении о толковании правовых актив6, применим такой способ системного толкования как вывод степени - кто уполномочен к соответствующему большего, тот и уполномоченный в соответствующий меньшему. Имея право на заключение договора аренды, по которому контрагент получает право хотя и временного, но абсолютного пользования соответствующим имуществом, орган ЖСК, конечно, имеет полномочия на заключение договора, по которому распространитель внешней рекламы не наделяется соответствующими вещественными правомочиями в отношении недвижимого имущества. То есть можно сделать вывод - действующее законодательство хотя и не в полном объеме, но регулирует вопросы размещения наружной рекламы на конструктивных элементах зданий ЖСК за волеизъявлением их уставных органов.

Однако большинство жилых многоквартирных домов, на которых обычно размещают наружную рекламу, не относятся к домам ОСМД и ЖСК и здесь возникает вопрос - кто является уполномоченным субъектом на согласование размещения наружной рекламы на конструктивных элементах таких домов. Согласно резолютивной частью решения Конституционного Суда Украины7 по делу по конституционному обращению Ярового Сергея Ивановича и других граждан об официальном толковании положений п. 2 ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» и по конституционному представлению 60 народных депутатов Украины об официальном толковании положений статей 1, 10 этого Закона (дело о правах совладельцев на вспомогательные помещения многоквартирных домов) от 02.03.2004 вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т. д.) передаются бесплатно в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него. Владелец (владельцы) неприватизированных квартир многоквартирного дома является совладельцем (совладельцами) вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир. Вопрос согласия совладельцев вспомогательных помещений на надстройку этажей, устройство мансард в многоквартирных домах, на совершение иных действий по вспомогательных помещений (аренда и т.д.) решается в соответствии с законами Украины, которые определяют правовой режим собственности. Хотя вспомогательные помещения, в отличие от конструктивных элементов здания, относится не к неделимого, а в общий фонд, однако правовая позиция КСУ может быть распространена и на конструктивные элементы здания, в том числе те его части, где может размещаться наружная реклама.

В случае, когда для совершения определенных юридических действий необходимо волеизъявление всех собственников и нанимателей квартир многоквартирного дома, ситуация может быть доведена до абсурда. В этом случае автор не призывает к нарушению прав рядовых граждан и владельцев жилой недвижимости, тем более в обход обязательного толкования правовых норм со стороны КСУ, однако необходимо решение юридической ситуации по возможности, а также субъекта волеизъявления при размещении наружной рекламы на конструктивных элементах многоквартирных жилых домов. Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» 8 дает определение балансодержателя и управляющего жилого дома. В соответствии со ст. 1 этого Закона, балансодержатель дома, сооружения, жилого комплекса или комплекса зданий и сооружений - собственник или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе соответствующее имущество, а также ведет бухгалтерскую, статистическую и другую предусмотренную законодательством отчетность, осуществляет расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, а также обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию согласно закону; управляющий - лицо, которое по договору с собственником или балансодержателем осуществляет управление домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений (далее - управление домом) и обеспечивает его надлежащую эксплуатацию в соответствии с законом и условиями договора.

Предоставляя определения соответствующих субъектов, в полномочия которых отнесено управление жилым комплексом, в том числе и возможность решения вопросов возможности установки внешней рекламы на конструктивных элементах многоквартирного дома, этот Закон ни прямо, ни косвенно не регулирует никаких полномочий таких субъектов по управлению жилым комплексом и заключение договоров по распорядительного элемента общего и неделимого фонда. Правила содержания жилых домов и придомовых територий9 и другие подзаконные акты также не регулируют данному вопросу. То есть в этом случае имеется пробел в действующем законодательстве, механизм преодоления (устранение) которой и соответствующие законодательные предложения будут представлены в выводах к этой статье.

Такая же пробел имеется по размещению наружной рекламы на конструктивных элементах объектов коммерческой недвижимости, целостная здание которой не имеет отдельного и четко определенного владельца и помещения, в которой принадлежат разным субъектам. Примером существования такой пробелы есть юридическая ситуация, ставшая предметом рассмотрения Высшего хозяйственного суда Украины. Так, по делу №5011-18 / 16487-2012, постановление от 10.06.201310, истец обосновывал свои требования незаконностью размещения внешней рекламы на фасадной стене, является стеной нежилого помещения, которое является частной собственностью истца. К тому же такое размещение было осуществлено без его согласия. ВХСУ, отказывая в удовлетворении иска, отметил, что истцу принадлежат нежилые помещения, которые есть в домах, находящихся в коммунальной собственности, и обслуживание которых осуществляют соответствующие коммунальные службы и предприятия, в частности фасадов этих домов, на которых размещены объекты наружной рекламы. Учитывая установленные судом апелляционной инстанции обстоятельства относительно пребывания домов, на фасадах которых размещении спорные объекты внешней рекламы в коммунальной собственности, и принадлежности истцу на праве частной собственности лишь части помещений, расположенных в указанных домах, суды предыдущих инстанций пришли к правомерному выводу о отсутствие оснований для удовлетворения иска. Однако каких-либо данных о государственной регистрации права коммунальной собственности или территориальной общины или органа местного самоуправления на целый дом материалы дела, конечно, не содержали. То есть, как обычно происходит на практике при отсутствии надлежащего законодательного регулирования, суд решил дело не на основании требований закона, а руководствуясь исключительно внутренним убеждением, в основе которого нет какого-либо позитивного права.

Земельное законодательство четко регулирует содержание и объем прав управомоченному лицу. Так в соответствии со ст. 79 Земельного кодекса Украины11, право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на поверхностный (почвенный) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, на ней расположены, если иное не установлено законом и не нарушает прав других лиц . Право собственности на земельный участок распространяется на пространство, расположенное над и под поверхностью участка на высоту и на глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений. Однако ни ГК Украины, ни другие законы не регламентируют отношения по другого недвижимого имущества, отличного от земельного участка, в том числе в коммерческих объектах нежилой недвижимости. Итак, как и с многоквартирными домами здесь имеется пробел правового регулирования. Автор осознает, что этот пробел выходит за рамки темы этой статьи, а поэтому приведенные законодательные предложения имеют не комплексный характер решения этой проблемы, а исключительно урегулирования таких отношений в рамках размещения наружной рекламы.

Итак, по результатам проведенного исследования можно сформулировать следующие выводы:

1. Есть определенные пробелы нормативного характера и практические проблемы по размещению наружной рекламы на внешних поверхностях домов, сооружений, в том числе таких неотъемлемых частях как торцевая стена, крыша или другой конструктивный элемент в зависимости от функционального назначения таких объектов:

1.1. размещение наружной рекламы на конструктивных элементах объектов недвижимого имущества промышленного и коммерческого назначения, имеющих одного владельца, кроме соблюдения общего разрешительного порядка, обуславливается необходимостью договорного согласования такого размещения с собственником соответствующего объекта;

1.2. в жилом доме, в котором создано ОСМД действия по управлению неделимым имуществом, к которому относятся конструктивные элементы здания, в полномочия управляющего, то есть в этом случае закон четко определяет субъекта волеизъявления во время установки на конструктивных элементах здания внешней рекламы;

1.3. действующее законодательство, хотя и не в полном объеме, но регулирует вопросы размещения наружной рекламы на конструктивных элементах зданий ЖСК за волеизъявлением их уставных органов;

1.4. действующее законодательство ни прямо, ни косвенно не регулирует вопросов по размещению наружной рекламы на объектах жилищного фонда (кроме ОССБ и ЖСК), а также объектах коммерческой недвижимости, целостная здание которой не имеет отдельного и четко определенного владельца и помещения, в которой принадлежат разным лицам, а также в отношении субъектов, уполномоченных на заключение договоров по размещению наружной рекламы. В этом случае имеется законодательный пробел, механизм устранения которой возможен исключительно путем изменения действующего законодательства;

2. В связи с наличием законодательного пробела, предлагаем внести изменения в ст. 16 Закона Украины «О рекламе», дополнив ее частью следующего содержания: «Договор о размещении наружной рекламы на внешних поверхностях домов, сооружений заключается между собственником соответствующего недвижимого имущества, его уполномоченным лицом и распространителем внешней рекламы. В случае наличия нескольких собственников объекта нежилого фонда, договор с распространителем внешней рекламы заключается управляющим (балансодержателем) такого объекта нежилого фонда. При размещении наружной рекламы на объектах жилищного фонда договор с распространителем внешней рекламы заключает уполномоченный орган объединения совладельцев многоквартирного дома, жилищно-строительного кооператива или управляющий (балансодержатель) соответствующего жилого фонда».


Количество показов: 2175
Короткая ссылка на новость: http://www.law-clinic.net/~yC92p