Вопросы аренды земельных участков сельхозназначения

Вопросы аренды земельных участков сельхозназначения

Важнейшим производственным активом любого сельскохозяйственного производителя является земля, а потому работа над созданием и сохранением земельного банка является постоянным и непрерывным процессом, который требует постоянного мониторинга, юридической осведомленности, а иногда и решимости.

Именно вокруг земельного ресурса сегодня разворачивается настоящая конкурентная борьба, ведь ни один землепользователь, учитывая несовершенство и нестабильность национального законодательства, не может быть уверен, что в будущем он не будет лишен своего права пользования земельными участками. Речь идет именно о праве пользования земельными участками, ведь в Украине действует мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Основным средством получения права пользования землями сельскохозяйственного назначения, безусловно, является аренда. В зависимости от того, кто является владельцем желаемого земельного участка (частное лицо или государство), определяется и механизм приобретения права пользования такими землями.

Так, если земельные участки находятся в коммунальной или государственной собственности, право аренды на них приобретается на конкурсной основе путем проведения земельных торгов. Подготовку лотов к проведению земельных торгов обеспечивает организатор земельных торгов. В частности, она включает изготовление, согласование и утверждение в установленном законодательством порядке проекта землеустройства по отводу земельного участка (в случае изменения целевого назначения земельного участка, а также если границы земельного участка не установлены в натуре (на местности)) государственной регистрации земельного участка; государственной регистрации вещного права на земельный участок; получение выписки о нормативной денежной оценке земельного участка в соответствии с Законом Украины «Об оценке земель» в случае продажи на земельных торгах права аренды на него и др. Подготовка лотов к проведению земельных торгов осуществляется за счет организатора земельных торгов.

Однако участникам земельных торгов не стоит полагаться на добросовестность организатора, ведь если последним не будет осуществлено надлежащей подготовки лота, в будущем победитель может потерять свое приобретенное на торгах право пользования земельным участком. Самой распространенной ошибкой, которую допускают организаторы земельных торгов, обычно территориальные управления Держгеокадастру Украины, является отсутствие при проведении земельных торгов предусмотренной законом технической документации по нормативной денежной оценке земельных участков.

Примером наступления негативных последствий для победителя земельных торгов из-за противоправной бездеятельность организатора земельных торгов является признание недействительным договора аренды земельного участка площадью 30 га в Закарпатской области, именно в связи с тем, что Главным управлением Госземагентства в Закарпатской области было возбуждено порядок предоставления земельного участка в пользование на условиях земельных торгов, состояла в проведении аукциона при отсутствии полной технической документации, а именно без наличия нормативной денежной оценки, утвержденной районным советом, как это предусмотрено предписаниями ст. 23 Закона Украины «О оценки земель».

Указанные нарушения стали основанием для обращения прокурора Иршавского района в суд с соответствующим исковым заявлением о признании договора недействительным и возвращении земельного участка. Хозяйственный суд Закарпатской области своим решением от 22.01.2016 г.. По делу №907 / 688/15 согласился с позицией прокурора, отметив, что отсутствие технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка, которая была бы составлена ​​в установленной действующим законодательством форме, препятствует считать соблюдены установленные формальные условия проведения земельного аукциона, а потому спорный земельный участок подлежит возврату.

Кроме того, даже Верховный Суд Украины в постановлении от 11.05.2016 г.. По делу №6-824цс16 отмечает то, что не проведения нормативной денежной оценки в порядке, установленном законодательством, является основанием для признания договора аренды земли недействительным.

Таким образом, принимая решение об участии в земельных торгах, первое, что необходимо сделать, - это ознакомиться с информационной картой на лот и проверить, все ли требования действующего законодательства были соблюдены исполнителем или организатором земельных торгов. Если окажется, что извлечение о нормативной денежной оценке земельного участка получено не было, то лучше отказаться от участия в таком аукционе.

Из информации, размещенной на сайте Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра, следует, что в результате роста конкуренции, условия пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения приближаются к рыночным. За первое полугодие 2016 было проведено 510 земельных аукционов по продаже права аренды земель общей площадью 10561 га, тогда как за этот же период в 2015 было реализовано право аренды земельных участков площадью всего 5472,74 га. Также увеличился и средний размер годовой арендной платы в 9,97% от нормативной денежной оценки, а в 2015 такой размер составлял 6,75%.

Некоторые участники торгов в конкурентной борьбе за желаемые гектара забывают о объективные возможности и предлагают такой уровень арендной платы, который на самом деле не имеют возможности платить в будущем. Как следствие, горе-победители пытаются в судебном порядке признать недействительными результаты публичных торгов, на которых приобрели право аренды. В качестве примера можно привести постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 30.03.2016 г.. По делу №914 / 3060/15, в котором истец свои исковые требования о признании недействительными результатов торгов и договора аренды земли от 19.06.2015 г.. Обосновывал тем, что определен в договоре аренды земельного участка размер арендной платы значительно превышает предельный размер 12% от нормативной денежной оценки, установленной п. 288.5.2 Налогового кодекса Украины.

Судами было отказано в удовлетворении таких исковых требований из-за того, что действующим законодательством не предусмотрено такого основания для окончания земельных торгов по продаже права аренды как достижение максимального размера процентной ставки нормативной денежной оценки и обязанности прекратить торги, если во время аукциона достигнуто размера до 12 %.

Кроме того, суд кассационной инстанции отметил, что 24.07.2015 р. П. 288.5 Налогового кодекса Украины был дополнен пп. 288.5.3, которым предусмотрено, что годовая сумма арендной платы может превышать предельный размер, установленный в пп. 288.5.2, в случае определения арендатора на конкурентных началах, а это свидетельствует о приведении норм налогового законодательства в соответствие с законодательством, регулирующим проведение торгов по определению размера арендной платы.

Также нельзя обойти законодательные изменения, которые произошли 18.02.2016 г.. Путем принятия Верховной Радой Украины Закона Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно проведения земельных торгов», основной особенностью которого является то, что законодателем был исключен ст. 134 Земельного кодекса Украины абз. 16 который предусматривал возможность передавать в аренду без проведения аукционов земельные участки государственной и коммунальной собственности гражданам для ведения фермерского хозяйства.

По нашему мнению, такие действия законодателя вполне оправданы, ведь ни для кого не секрет, что в большинстве случаев такие привилегии использовались не лицами, которые имели целью создать фермерское хозяйство, для которых они и предназначались, а агрохолдингами, которые таким путем обходили земельные торги и получали земли через подставных лиц на более выгодных условиях.

Нельзя не затронуть и тот факт, что 02.09.2016 г.. Держгеокадастром были представлены программное обеспечение для проведения электронных земельных аукционов. Такая система автоматически формирует рейтинг ставок участников и протокол торгов. По мнению разработчика, электронные земельные аукционы смогут обеспечить большую прозрачность и открытость процесса приобретения прав на земельные участки, а также увеличить конкуренцию путем увеличения количества участников. Однако на сегодняшний день проведение электронных торгов действующим законодательством Украины не предусмотрено, поэтому придется ждать внесении изменений в Земельный кодекс Украины и Закон Украины «Об аренде земли».

Что касается заключения договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, то здесь также постоянно появляются новые правовые конструкции, направленные на расширение земельного банка в любой способ, часто с применением пробелов действующего земельного законодательства.

В частности, интересная ситуация сложилась в Черкасской области, где представители конкурирующего общества заключили и, что самое важное, зарегистрировали договоры аренды по земельным участкам, которые находились в частной собственности, с их владельцами еще до истечения срока действия договоров аренды, заключенных с другим землепользователем. Однако в указанных договорах аренды срок действия права аренды на земельный участок определен определенной дате в будущем (следующим днем ​​после истечения срока действия предыдущего договора аренды). Конечно же, по общему правилу, предусмотренному гражданским законодательством, лица, совершающие сделку, имеют право обусловить наступление или изменение прав и обязанностей определенным событием, обстоятельством, сроком, с которого начнут действовать соответствующие права и обязанности.

Но если исходить из системного анализа норм земельного законодательства, которые являются специальными по договорам аренды земельных участков, то в этом случае действует императивная норма, предусмотренная, в частности, ст. 125 Земельного кодекса Украины и ст. 17 Закона Украины «Об аренде земли», о том, что объект по договору аренды земли считается переданным арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды, если иное не установлено законом. Кроме этого, нарушается преимущественное право первоначального арендатора на продление срока действия заключенных договоров аренды. Это право является неотъемлемой частью имущественных прав, переданных арендатору по договору аренды земельного участка (об этом говорится в решении Европейского суда по правам человека от 24.06.2003 г.. По делу «Стретч против Объединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии»). Поэтому в этом случае очевидно нарушение прав первоначального арендатора, а также его право на обращение в суд с иском об отмене решений государственного регистратора о государственной регистрации подобных договоров аренды.

Судебная практика по данному вопросу только начинает появляться, однако в конкретном случае, который произошел в Черкасской области, постановлениями Черкасского окружного административного суда были признаны противоправными и отменены решения государственного регистратора о регистрации договоров аренды земельных участков с определением начала срока действия права аренды на будущее (дела №823 / 461/16; №823 / 602/16; №823 / 582/16 и т.д.). Суд обосновал свою позицию тем, что с момента государственной регистрации арендатор приобретает право аренды независимо от срока, указанного в самом договоре аренды, учитывая действие императивных норм земельного законодательства. Следовательно, регистрация права аренды земельного участка по новому арендатором во время действия договора аренды с первичным арендатором обусловила одновременное существование права пользования земельным участком несколькими субъектами хозяйствования, что является нарушением действующего законодательства, а также интересов истца, согласно которому право аренды земельного участка зарегистрировано первично. Таким образом, регистрация договора аренды земли с новым арендатором невозможна.

Мы полностью согласны с указанной позицией Черкасского окружного административного суда и советуем в поисках способов быстрого расширения земельного банка через получение земельных участков в аренду не пытаться применять сомнительные «ноу-хау», хотя бы к выработке определенной четкой судебной практики и появления разъяснений уполномоченных органов по соответствующим вопросам, ведь это чревато финансовыми потерями, а в ситуациях, подобных той, что сложилась в Черкасской области, учитывая количество земельных участков, то и весьма значительными.