В начале апреля вступил в силу Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)" от 12 февраля 2015 №191-VIII (далее - "Закон о дерегуляции»). Закон изменяет 37 нормативно-правовых актов, в том числе Земельный кодекс Украины, Закон Украины "Об аренде земли" и Закон Украины "О личном крестьянском хозяйстве", которые регулируют правоотношения по аренде сельскохозяйственных земель.

Проект Закона о дерегуляции разработало Минекномрозвитку, в частности, для повышения позиций Украины в международном рейтинге Doing Business. Законом приведены законодательство Украины в отдельных сферах в соответствие с законодательством ЕС, в том числе предусмотрено упрощение арендных отношений.

Несколько ранее вступил в силу Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно уточнения полномочий нотариусов и полномочий регистрации производных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения" от 5 марта 2015 №247-VIII (далее - "Закон о регистрации производных вещных прав" ). По замыслу законодателя, закон призван усовершенствовать процедуру регистрации производных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения и обеспечения доступа нотариусов к сведениям на электронных (цифровых) носителях Государственного земельного кадастра. Следовательно, этот закон также касается арендных отношений земли, поскольку упрощает процедуру государственной регистрации права аренды на земли сельскохозяйственного назначения.

В этой статье мы попробуем разобраться удалось законодателю достичь поставленной цели по дерегуляции арендных отношений земли, упрощения процедуры оформления правоотношений и усовершенствование процедуры государственной регистрации права аренды.

Уменьшение количества существенных условий договора аренды земельного участка

Первое, что привлекает внимание в Законе о дерегуляции, это сужение перечня существенных условий договора и отмены нормы об обязательности приложений, которые ранее составляли неотъемлемую часть договора. Ранее договор аренды земли должен содержать одиннадцать обязательных условий и пять приложений (план или схема земельного участка, акт определения границ земельного участка в натуре (на местности), акт приема-передачи объекта аренды и др.). Отсутствие хотя бы одного существенного условия договора или приложении к нему могла служить основанием для отказа в государственной регистрации договора или признании его недействительным в судебном порядке. Подобная зарегулированность была неоправданной. Закон о дерегуляции существенно сократил перечень обязательных к согласованию условий договора. Теперь стороны в обязательном порядке должны согласовать лишь три условия:

• Объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);
• Срок действия договора аренды;
• Арендную плату с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату.

Указанные изменения должны упростить процесс заключения договоров аренды земли и уменьшить количество исков о признании заключенных договоров недействительными по чисто формальным основаниям. Это в конечном счете должно обеспечить игрокам аграрного рынка более стабильные условия ведения и планирования бизнеса.

В то же время, стоит отметить, что форма Типового договора аренды земли, утвержденная Постановлением Кабмина №220 от 3 марта 2004 года (далее - "Типовой договор") до сих пор содержит расширенный перечень условий договора аренды земельного участка. По общему правилу ст. 179 Хозяйственного кодекса Украины содержание типовых договоров не подлежит изменению, а лишь конкретизации. Поэтому, приведение формы Типового договора в соответствие с законом, наиболее осторожной позицией будет определение в договоре всех условий, предусмотренных Типовым договором.

Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения

До принятия Закона о дерегуляции неопределенным оставался вопрос возможности использования земельных участков личного крестьянского хозяйства юридическими лицами. Такая практика существовала, но шла дискуссия о ее правомерности учитывая неоднозначность в трактовке и применении положений Земельного кодекса Украины и Закона Украины "О личном крестьянском хозяйстве". Теперь на законодательном уровне гражданам предоставлено право передавать земельные участки, предназначенные для ведения личного крестьянского хозяйства, в пользование юридическим лицам Украины. Юридические лица могут использовать такие участки для ведения товарного сельскохозяйственного производства и фермерского хозяйства без изменения целевого назначения этих земельных участков.

Минимальный срок аренды сельскохозяйственных земель

Ранее Закон Украины "Об аренде земли" устанавливал, что срок аренды сельскохозяйственных угодий для ведения товарного сельскохозяйственного производства определялся с учетом периода ротации основного севооборота согласно проектам землеустройства. Фактически стороны имели право согласовать срок между собой в пределах предельного максимального срока (49 лет). В то же время, по данным Украинской аграрной ассоциации, проекты севооборота разработали только 2% землепользователей. Разработка проектов было крайне не практичным, поскольку земельные массивы в пользовании постоянно менялись, что делало процесс их разработки бесконечным и дорогим. Стороны могли договариваться и заключать как долгосрочные, так и краткосрочные договоры аренды. Однако, заключение договоров на короткий срок не стимулировало арендаторов заботиться о плодородии почв, иногда приводило к их истощению. Новая же редакция закона отменила обязательность проектов севооборота, зато зафиксировала минимальный 7-летний срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, переданных в аренду для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства и личного крестьянского хозяйства.

Введение минимального срока пользования земельными участками, по замыслу законодателя, должно обеспечить рациональное использование земель. Подобный опыт существует в европейских странах. Так, например, во Франции, которая является одним из крупнейших сельскохозяйственных экспортеров в Европе, установленный 9-летний минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. При этом также действует принцип поощрения заключения договоров и на более длительный срок, в частности, путем предоставления землевладельцам государственной помощи, которая может достигать 8000 евро, а также уменьшение налоговой нагрузки за счет снижения налоговой ставки на доход, полученный от аренды земли. Минимальный срок аренды действует также в Бельгии (9 лет), Испании (5 лет), Нидерландах (6 лет) и некоторых других странах Европейского Союза.

Учитывая вышеупомянутый европейский опыт можно утверждать, что введение в Украине минимального срока для договоров аренды земли соответствует практике стран с высокой эффективностью сельскохозяйственного производства. Следует помнить, что, несмотря на введенный минимальный срок аренды, сторона договора сохраняет право досрочно расторгнуть договор аренды, если другая сторона нарушает условия договора, воспользовавшись общими нормами гражданского законодательства. Например, арендодатель может досрочно расторгнуть договор в случае неуплаты арендатором арендной платы по договору.

Момент передачи земельного участка в аренду

Закон о дерегуляции по-новому определяет момент передачи земли, а именно связывает этот момент с фактом государственной регистрации собственно права аренды, а не с моментом подписания сторонами акта приема-передачи, как было раньше. Теперь земельный участок считается переданной в аренду одновременно с регистрацией права аренды в государственном реестре. При этом оформление отдельного акта приема-передачи земельного участка не требуется.

Государственная регистрация права аренды сельскохозяйственных земель

Серьезных изменений претерпел порядок государственной регистрации прав на земельные участки. Закон о регистрации производных прав уполномочил нотариусов регистрировать права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения независимо от нотариального удостоверения договора, на основании которого возникло такое право, наравне с государственными регистраторами. При этом, согласно упомянутому закону, если лицо заключило договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, право собственности на которую возникло и оформлено до 01 января 2013 года, но еще не зарегистрировала свое право в новом Государственном реестре прав на недвижимое имущество, нотариус регистрирует одновременно право аренды и право собственности на такой земельный участок.

Обязательным условием регистрации прав на земельный участок является поиск сведений о ней в Государственном земельном кадастре (далее - "ГЗК"). Отсутствие сведений о регистрации земельного участка в кадастре исключает регистрацию прав на нее. Заключительные положения Закона о регистрации производных прав предполагали, что Кабинет Министров Украины есть три месяца, чтобы обеспечить подключение нотариусов в ГЗК. Этот срок истек 25 июня 2015 На момент подготовки статьи нотариусы так и не получили доступ к ГЗК, соответственно они пока регистрируют права аренды только после того, как заинтересованное лицо само получит и предоставит нотариусу выписку из ГЗК о земельном участке.

Однако, Кабмин своим постановлением от 24 июня 2015 утвердил Порядок обеспечения доступа нотариусов к ГЗК, который должен вступить в силу через 30 дней после его опубликования. Можно ожидать, что с вступлением в силу нового порядка начнется постепенное подключение нотариусов к кадастру, что позволит им в полной мере удовлетворять запросы по регистрации прав аренды на земельные участки.

А пока нотариусы не подключены к ГЗК, на переходном этапе может быть полезен новая электронная административная услуга, которая позволяет заявителю через Публичную кадастровую карту заказать и оплатить извлечение о земельном участке. Готовый извлечение можно забрать в любом из 660 центров по предоставлению административных услуг по всей Украине. Безусловно, возможность подачи заявлений в электронной форме делает услугу более прозрачной и доступной, хотя и не позволяет получать выписку в реальном времени. Это сможет делать нотариус после подключения к ГЗК. Пока услуга работает в тестовом режиме только для участков в Киеве и Киевской области, но уже в ближайшее время охватить всю Украину.

Выводы

Итак, вернемся к указанной в начале этой статьи цели, с которой принимались Закон о дерегуляции и Закон о регистрации производных прав. Действительно, оба закона упрощают документальное оформление отношений аренды земли, совершенствуют и облегчают процедуру государственной регистрации прав аренды. Вместе с тем, на практике введены новшества в полной мере еще не заработали.

С одной стороны, закон сокращает перечень существенных условий договора аренды земли, большое количество которых усложняла, иногда неоправданно, заключение договора. С другой стороны, пока остается в силе Типовой договор аренды земли с широким перечнем условий, которые стороны могут только конкретизировать, но не менять при заключении договоров аренды.

Арендаторы теперь имеют право зарегистрировать право аренды на землю сельскохозяйственного назначения не только у государственного регистратора, но и у нотариуса. В общем подобное изменение должно облегчить государственной регистрации права аренды на земли сельскохозяйственного назначения по сравнению с существующей процедурой, и, соответственно, уменьшить коррупцию в этой сфере. В то же время, само по себе закрепление на законодательном уровне возможности регистрации права аренды нотариусами без их подключения к ГЗК не дает ожидаемого эффекта. Арендаторы пока все равно вынуждены самостоятельно обращаться в ГЗК по выписка о соответствующий земельный участок для дальнейшей регистрации права аренды у нотариуса, или к государственному регистратору для государственной регистрации своего права.

Практическая реализация новых правил и возможностей теперь зависит от Кабмина. Правительство должно обеспечить выполнение введенных новыми законами нововведений на практике, в частности, путем приведения собственных нормативно-правовых актов в соответствие с законами, а также обеспечения подключения нотариусов в ГЗК для полноценной реализации предоставленных им полномочий.


Количество показов: 3759