О гарантиях сохранения жилищных прав детей

5 Февраля 2014

О гарантиях сохранения жилищных прав детей

В статье проведен анализ и толкование норм семейного , жилищного и гражданского законодательства в части защиты жилищных прав детей, а также внесены предложения по совершенствованию указанных норм.

Обеспечение граждан жильем всегда было, есть и будет одной из самых актуальных проблем общества. Как, например, в городе Астана этот вопрос решается путём постройки многоквартирных домов и продажи квартиры в жилищном кооперативе ЖК 7я. Когда же дело касается жилищных прав детей и их сохранения, эта проблема становится особенно актуальной. Существует множество причин, которые приводят к такому обострению и порождают недоразумения и злоупотребления. Именно государство, как главный гарант обеспечения прав, должно создать такие условия, которые бы обеспечили эффективную защиту жилищных прав этой категории лиц и позволили действовать оперативно в интересах детей и их семей.

Для того, чтобы родители могли совершить сделка с имуществом, собственником или совладельцем которого является несовершеннолетний ребенок, они должны получить "разрешение органа опеки и попечительства, который предоставляется только в случае гарантирования сохранения права ребенка на жилье " (ч. 4 ст. 177 СК). На практике возникает проблема с пониманием нормативного выражения "гарантирования сохранения". Органы опеки и попечительства (далее - ООП) понимают его так, что родители должны предоставить оригиналы правоустанавливающих документов на право собственности на ту жилую площадь, которая будет приобретена вместо проданной, причем данная площадь должна по своим характеристикам быть такой же или лучше. На первый взгляд, все выглядит понятным и приемлемым. Однако проблемы возникают, особенно в случаях, когда будущее жилье планируется приобрести меньшего размера, или если семья покупает квартиру в новостройке. В указанных случаях ООП не дают разрешений на совершение сделок, ссылаясь на отсутствие гарантий.

Для однозначного восприятия норм права и устранения возможности злоупотреблений в этой сфере выясним, в чем заключается сущность нормативной тезисы "гарантирования сохранения права ребенка на жилье" и как на практике она должна быть реализована.

Анализ последних публикаций свидетельствует об отсутствии каких-либо исследований указанных проблем со стороны ученых. Существует только так называемая "практика" деятельности ООП, в ходе которой указано "обеспечение " понимается односторонне, без динамики.

Целью этой статьи является анализ и толкование норм семейного, жилищного и гражданского законодательства в части защиты жилищных прав детей, а также внесение предложений по совершенствованию указанных норм.

Изложение основного материала. В данной работе необходимость охраны жилищных прав детей принимается как аксиома. Оспариванию подвергается факт необоснованно унифицированного подхода путем ограничения прав участников ко всем случаев совершения сделок с недвижимостью, владельцами которой являются дети.

Для сохранения логической последовательности при исследовании в его начале приведем нормы основных нормативно-правовых актов, которые непосредственно касаются вопроса жилищных прав несовершеннолетних.

Так, Конвенция ООН о правах ребенка в ст. 27 отмечает: "родители несут ответственность за обеспечение надлежащего жизненного уровня ребенка. Государство должно принимать необходимые меры по оказанию помощи родителям в осуществлении этого". Семейный кодекс в ст . 177 содержит близкое по значению, но несколько уже положение: "родители обязаны заботиться о сохранении и использовании имущества ребенка в его интересах", а в ч. 4 и 5 уточняет, как по мысли законодателя это должно происходить: "разрешение на совершение сделок относительно недвижимого имущества ребенка предоставляется органом опеки и попечительства ... только в случае гарантирования сохранения права ребенка на жилье","органы опеки и попечительства могут отказать в предоставлении разрешения на совершение сделок относительно недвижимого имущества ребенка ... если совершение сделки приведет к сужению объема существующих имущественных прав ребенка и/или нарушение охраняемых законом интересов ребенка". И в завершение перечня - ст. 12 Закона "Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей": "для совершения любых сделок относительно недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства... Должностные лица органов опеки и попечительства несут персональную ответственность за защиту прав и интересов детей при предоставлении разрешения...".

Как видим, законодатели оперировали различными сроками для изложения позиции по правам детей на жилье. Если не считать неоднозначность и неконкретность формулировки, из приведенных норм можно понять следующее: родители имеют обязанность обеспечить и защитить права детей, а государство в лице ООП должна помочь родителям в этом деле. Когда же задать вопрос: "как ООП помогают родителям?", То конкретного ответа в законодательстве не найдем, кроме тезиса в статье 177 СК: "предоставление ООП разрешения на совершение сделок относительно недвижимого имущества ребенка только в случае гарантирования сохранения права ребенка на жилье". И соблюдены в данной норме требования юридической техники и существует механизм ее реализации? Анализируя практику ООП по этому вопросу, приходим к выводу, что и требования возбуждено и, как следствие такого нарушения, правовой механизм отсутствует.

Докажем это, применяя буквальное толкование текста указанной нормы и примеры ее практического применения.

Термин "гарантия" или "юридическое гарантия" в толковом словаре раскрывается как "законодательное закрепление средств охраны прав и свобод граждан, способов их реализации". Итак, мы видим, что формально "гарантировать" означает "предусмотреть (мать) способ реализации определенной нормы, содержит право". На самом деле происходит другое : механизм реализации на законодательном уровне не обеспечен, как следствие, на замену ему появляется и действует определенная практика, в ходе которой права детей вместо обеспечения, сохранения и защиты, наоборот, могут сужаться.

Для иллюстрации такой коллизии между существующими нормами права и их практическим применением осуществим толкования других ос смысловым нагрузкой сроков .

Так, термин "обеспечение", используемый в Конвенции ООН, раскрывается как "удовлетворение потребностей, создание надежных условий для осуществления чего-либо".

Термин "сохранение", закрепленный в ст. 177 СК , означает "защита от опасности; предохранения от разрушения, порчи, соблюдение определенных правил, отсутствие потери определенных свойств".

Понятие "защита" прав, которое применено в Закона "Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей", в толковом словаре определяется как "обеспечение от угрозы, предохранения от опасности".

Можем сделать первые промежуточные выводы.

1. Норма Конвенции содержит общее правило, которым обязывает родителей "удовлетворить потребности детей по жилью", а органы государства - обязывает "оздать надежные условия реализации прав в этой сфере (т.е. механизм реализации прав)".

2. Национальное законодательство путем применения ч. 1 ст . 177 СК существенно сужает указание Конвенции, отмечая, что родители должны только "заботиться о защите от опасности; предохранения от разрушения"... имущества ребенка в его интересах". Спорный тезис ч. 4 ст. 177 СК, регламентирующей, что "разрешение на совершение сделок относительно недвижимого имущества ребенка предоставляется органом опеки и попечительства... только в случае гарантирования сохранения права ребенка на жилье", теперь быть прочитана и понята нами как: "предоставление разрешения возможно только при условии соблюдения механизма реализации нормы права относительно жилищных прав детей, который создает надежные условия для осуществления этих прав". Выражаясь не юридическим языком, органы ОП, соблюдая четкого нормативно закрепленного алгоритма (который на сегодня отсутствует), должны проверить, будет ли конкретный сделка по "детской" недвижимости отвечать интересам ребенка.

3. Закон "Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей" в тексте ст. 12 фактически накладывает лишь на ООП и исключительно обязанности по "предохранения от опасности" прав детей по жилью.

Видим, что однозначного понимания и правильного применения на практике положений норм права в исследуемой сфере в результате такого "​​широкого" ​​закрепления и толкования быть не может.

Отметим, что единственной нормой, где есть "попытка" разъяснения механизма предоставления разрешения органами ОП, является ч. 4 ст. 177 СК, но она содержит общую, унифицированную указание, что распространяется на все сделки с недвижимостью , в ходе которых затрагиваются права несовершеннолетних. Для дифференцированного подхода в зависимости от конкретных условий созданы и действуют ООП, их как раз и можно считать одним из элементов "механизма реализации" жилищных прав детей. Для его полноценного функционирования не хватает четкой инструкции (вроде Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами), которая бы регламентировала порядок действий в процессе исследования органами ОП каждой конкретной ситуации, ее участников и других "качественных" условий с целью предоставления разрешения на совершение сделок именно в тех случаях, когда это действительно соответствует интересам и потребностям ребенка.

Стоит отметить, что на сегодня действует "Порядок осуществления органами ОП деятельности, связанной с защитой прав ребенка", утвержденный 28.09.2008 , который нормативно закрепляет такой перечень документов для подачи в службу по делам детей в случае необходимости отчуждения имущества ребенка:

  • заявление каждого из родителей (опекунов, попечителей);
  • копия паспорта, справка о присвоении идентификационного номера;
  • документ, подтверждающий право собственности (пользования) ребенка на отчуждаемое имущество;
  • выписка из реестра прав собственности на недвижимое имущество, выданный в соответствии с законодательством;
  • копия свидетельства о рождении ребенка;
  • справка с места жительства, о составе семьи и регистрации или выписка из домовой книги;
  • копия решения об установлении опеки над ребенком (для опекунов, попечителей);
  • копия решения об установлении опеки над имуществом ребенка (для опекунов, попечителей);
  • копия свидетельства о заключении или расторжении брака между родителями ребенка (при наличии);
  • справка управления (отдела) по делам гражданства, иммиграции и регистрации физических лиц по месту регистрации семьи в случае выезда семьи на постоянное место жительства за границу.
Как видно из приведенного перечня, документы, которые требуются, носят чисто формальный характер, информация из них не позволяет составить представление о семье ребенка, истинную цель сделки, а значит не дает возможности реализовать указание закона об обеспечении интересов ребенка, их защите и сохранению.

В реальной жизни единственным условием, при которой ООП дают разрешение на отчуждение недвижимого имущества детей (кроме случаев, когда семья выезжает за границу), является предоставление родителями в дополнение к указанному перечню правоустанавливающих документов на право собственности на имущество, которое будет приобретено на замену "детской" недвижимости и выписка из реестра прав собственности на указанное имущество. Важно, чтобы размер "нового" жилья был не меньше "старое" даже на один метр. В результате разрешение будет предоставлено как бы "при условии" приобретение конкретного равноценного жилья.

Следует обратить внимание, что такое требование не имеет законных оснований, но на практике является обязательным как для безработных, малообеспеченных, социально нестабильных родителей, так и для работающих, имеющих длительный стаж , поощрения, хорошо обеспеченными. Понятно, что таким образом ООП пытаются буквально выполнить требование ч. 4 ст. 177 СК по "гарантирования сохранения жилищных прав" и снять с себя ответственность, "подкрепить" свое решение документально.

На первый взгляд такое "схему" реализации можно было бы назвать действенной и принять как легальную , но после проведения исследования в указанной сфере она все же вызывает несколько серьезных вопросов:

  • как быть в случае нарушения родителями такой "условия"?
  • предоставят ООП разрешение, если родители не планируют приобрести жилье на замену или "новое" жилье меньше по размеру?
Отвечая на первый вопрос, отметим, что такая ситуация может сделать приобретателя жилья "заложником" недобросовестных родителей, и вряд ли защитит права детей, ведь в результате совершения сделки без разрешения ООП есть все основания признания его недействительным.

Относительно второго вопроса, здесь следует объяснить, проблемные ситуации могут возникнуть.

Например:
  1.  Родители планируют приобрести жилье меньше по размеру, но с лучшими условиями или в более крупном городе (г. Астана). Иногда в таких случаях учитывается общая стоимость жилища, на которую может повлиять такие факторы, как, например, отделка фасада дома, при котором такой фактор, как продажа цокольного сайдинга будут играть ключевую роль, в последующем влияющую на ценообразование при покупке или продаже дома.
  2. Жилье продается под давлением жизненных (иногда непреодолимых) обстоятельств (деньги нужны на лечение самого ребенка или ее родителей),
  3. Как вариант: продажа одного из помещений, принадлежащих ребенку, чтобы изъять средства, например на обучение за рубежом и т.д. Как показывает практика, ООП даже не принимают документы на рассмотрение в таких случаях, а значит семьи теряют шанс продать жилье, даже при уважительных причин.
Приведем еще один пример: продажа недвижимости, владельцем которой является ребенок, с целью приобретения взамен жилья в новостройке (когда еще отсутствуют правоустанавливающие документы). Сегодня желание приобрести жилье в новопостроенных домах возникает у многих граждан, но реализованным оно может быть лишь теми из них, которые имеют свободные средства. Семьи же, где дети являются собственниками или пользователями жилья, практически лишены возможности улучшить жилищные условия путем продажи своей квартиры и "инвестирование" средств в помещение побольше. В данном случае родители не имеют возможности выполнить условие ООП и предоставить документы на новую квартиру. Таким образом, эти органы с их не совсем законными требованиями становятся единственной преградой для нормальных , благополучных семей, желающих и имеющих объективную возможность улучшить жилищные условия. ООП не желают брать на себя ответственность, делать "лишние" движения и отходить от привычного незаконного алгоритма. Они на практике руководствуются принципом: "что не предусмотрено законом, то запрещено", а не наоборот, искусственно ограничивая таким образом права многих граждан, в т.ч. детей.

Необходимо отметить еще один негативный факт: порядок обжалования отказа в предоставлении разрешения на совершение исследуемых сделок органами ООП законодательством не предусмотрен. Родители имеют право подать иск в суд на общих основаниях, хотя для его обоснования в них отсутствуют четко определенные законные основания. Им остается лишь доктринально-логическое толкование существующих норм, которое и было проведено в нашем исследовании , но известно , что не каждый суд будет принимать во внимание такие "незаконные" доводы, тем более если в противовес органы опеки и попечительства будут апеллировать необходимостью "гарантировать сохранение жилищных прав детей", понимая под этим только количественные критерии, оставляя без внимания качественные характеристики, а также другие жизненные обстоятельства.

Фактически, описанную ситуацию можно назвать пробелом в правовом поле. Вместо того , чтобы четко зафиксировать алгоритм альтернативных действий в процессе совершения исследуемой группы сделок, в том числе и связанных с вопросами, как купить ООО в Москве, в уставной фонд которых включено недвижимое имущество из жилищного фонда, в котором прописаны несовершеннолетние дети, затрагивающих интересы охраняемой социальной группы, законодатель, вопреки требованиям юридической техники, ограничился несколькими неоднозначными терминами и тезисами и позволил исполнительным органам на местах ( ООП) самостоятельно выстраивать механизм их реализации. В результате имеем бюрократическую волокиту, злоупотребления, а в некоторых ситуациях и нарушения жилищных прав и интересов той категории лиц, подлежит государственной охране.




Количество показов: 1387
Автор:  М.С. Полищук
Короткая ссылка на новость: http://law-clinic.net/~zc9xH