Управление многоквартирными домами: что нового?

12 Июля 2015

Управление многоквартирными домами: что нового?

управление многоквартиными жилыми домамиВ соответствии с действующим законодательством «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (далее - Закон) вступил в силу 01.07.2015. Что изменилось?

Прежде всего следует помнить, что обсуждение, а тем более принятия Закона вызвало немалый ажиотаж и споры. В адрес Закона прозвучало много обвинений в «антинародности». Однако во время его анализа следует руководствоваться простым постулатом: ЖЭКи неэффективны и исправить это в пределах старой системы быстрее невозможно.

Застройщики новых многоэтажных жилых домов, при продаже квартир в невском районе и других жилых массивах, предлагают свои услуги по оформлению документов для создания самоорганизации жильцов, которая будет управлять домом в последующем.

Опыт многих, в том числе и европейских стран показывает, что именно переход от системы ЖЭКов к системе независимых управляющих (среди которых по выбору жителей могут те же ЖЭКи), являются наиболее эффективными. Так, для замены водопроводных или газовых труб в общей системе водоснабжения или подачи газа, можно делать выбор между производителями последних. Так, например, заказывая трубы и фитинги SML Duker для комлексного ремонта системы водоснабжения и канализации пл всему дому, можно значительно сэкономить на большой партии закупки. Поэтому отмена фактической монополии ЖЭКов в любом случае будет лучше, чем ничего не делать. Так что было сделано в этом направлении?

Управление многоквартиным жилым домом

До введения в действие Закона, управление многоквартирными домами (далее - Дом) осуществляли или ЖЭКи, или объединение совладельцев Домов (ассоциации объединений совладельцев Домов) («ОСМД»). С 01.07.2015 порядок изменен. В соответствии с Законом, управление Домом осуществляющим его совладельцы. Однако, по решению совладельцев, все или часть функций по управлению Домом могут передаваться управляющему или все функции - ОСМД.

Итак, совладельцы Дома имеют четыре возможности:
  1. Управлять Домом полностью самостоятельно
  2. Передать часть функций по управлению Домом управляющему, а остальные функции выполнять самостоятельно,
  3. Передать все функции по управлению Домом управляющему, или
  4. Создать ОСМД и передать ему все функции по управлению Домом.
Управление с помощью ОСМД или управляющего более-менее понятно: субъекты хозяйствования имеют регистрационные документы, счет в банке и могут выступать стороной договора. Управление самостоятельно является новым но не протестированным на практике подходом. В частности, не совсем понятно, каким образом будут заключаться договоры на коммунальные услуги (кроме услуг по управлению): нужна доверенность от совладельцев, или достаточно только решения совладельцев. Более того, если совладельца будут выполнять условия договора, то кто будет ответчиком в суде - совладельцы как объединение совладельцев Дома или совладельцы как отдельные соответчики.

По договору с управляющим, то Закон устанавливает еще одно важное нововведение: договор с управляющим заключается сроком только на один год (в отличие от других договоров, в частности на предоставление коммунальных услуг, которые могут заключаться на неопределенный срок). Понятно, что это было сделано из-за страха «привязывания» совладельцев к недобросовестным управляющих. Однако опыт «развитых» стран показывает, что для кардинального улучшения качества услуг необходимо вложить значительные инвестиции в энергосберегающие технологии, оборудование и качественные материалы. А возвращение таких инвестиций требует времени и ни один стратегический инвестор не будет вкладывать средств, если договор управление не будет долгосрочным. Поэтому скорее без увеличения срока договора управления качественного «прыжке» в сфере управления домами не будет.

Принятие решений

Значительные изменения внесены и в порядок принятия решения совладельцами. Ранее решение ОСМД принималось по принципу «1 квартира - 1 голос». На практике, это часто приводило к блокированию принятия важных решений собственниками небольших квартир (которые, как правило, составляют большинство). Законом установлен новый порядок: решение считается принятым, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75% общей площади всех квартир и нежилых помещений Дома, кроме решений по определению управляющего и избрание уполномоченного лица для заключения / изменения договора с управляющим, для которых «порог» уменьшен до 50%. Дополнительно, если одно лицо является владельцем квартир и / или нежилых помещений, общая площадь которых составляет 50% или более от общей площади всех квартир и нежилых помещений Дома, решение считается принятым, если за него проголосовало более 75% общего количества совладельцев, а решение по определению управляющего и избрание уполномоченного лица для заключения / изменения договора с управляющим - более 50% общего количества всех совладельцев.Такая новая система позволит снизить влияние наиболее «апатичной» части владельцев. Однако это может привести к тому, что более состоятельные совладельцы (которые, как правило, обладают большими квартирами) смогут навязать более дорогие услуги другим совладельцам, даже тем, которые не смогут их оплатить. Опыт «развитых» стран показывает, что такие случаи будут случаться, но они будут единичными. А благодаря государственным дотациям малообеспеченным группам населения, практический негативное влияние таких дорогих услуг будет минимизировано.

Достаточно дискуссионным является положение о распространении решение собрания совладельцев на всех совладельцев (даже на тех, кто с ним не согласен). Многие специалисты считают это нарушением права распоряжаться своей собственностью. Однако следует учитывать, что принцип «добровольности» уже был воплощен в ОСМД, и, как показывает практика, он создает больше помех, чем помогает: совладельцы, не входивших в ОСМД, фактически бесплатно пользовались всеми достижениями ОСМД. Более того, часть решений ОСМД не могла быть воплощена благодаря противодействия «нечленов». Единственным практическим методом предотвращения этого - обязательства всех совладельцев решением большинства.

Наконец еще одним значительным нововведением в процессе принятия решения является применение письменного опроса. Так, если во время проведения собрания решение не набрало необходимого количества голосов, проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на собрании. Этот порядок является очень полезным, поскольку (как показывает практика) значительное количество сособственников не будет приходить на собрание, может заблокировать или в значительной степени замедлить принятие важных решений. Поэтому «доработки» вопрос с другими совладельцами является правильным механизмом принятия решения. Однако непонятно, почему законодатель не дал возможности применения письменного опроса без проведения собрания.


Количество показов: 671
Автор:  Геннадий Росчепий «AEQUO, ЮФ» юрист
Короткая ссылка на новость: http://law-clinic.net/~LY0f1