Некоторые аспекты приобретения права собственности на объекты бесхозного недвижимого имущества

4 Января 2012

Некоторые аспекты приобретения права собственности на объекты бесхозного недвижимого имущества

адвокаты из Нижнего НовгородаВопросы приобретения права собственности на объекты бесхозного недвижимого имущества было и остается актуальным сегодня.

Как утверждают адвокаты Нижнего Новгорода, актуальность обсуждаемой темы подтверждается не только численным количеством вопросов по самой процедуре признания объекта недвижимого имущества бесхозным, но и, например, отсутствием понимание самого понятия бесхозяйной вещи, отсутствием отлаженной и систематизированной взаимодействия между органами, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и органами местного самоуправления. Анализ проблемных вопросов, связанных с постановкой на учет бесхозного недвижимого имущества свидетельствует об необходимость дополнительного обсуждения законодательства, регулирующего отношения в соответствующей сфере.

Процедура постановки на учет бесхозного недвижимого имущества определена Гражданским кодексом Украины . Так, согласно в части второй статьи 335 Гражданского кодекса Украины  бесхозные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственной регистрации прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они расположены. О взятии бесхозяйной недвижимой вещи на учет делается объявление в печатных средствах массовой информации.

По истечении одного года со дня постановки на учет бесхозной недвижимой вещи она по заявлению органа, уполномоченного управлять имуществом соответствующей территориальной общины, может быть передана по
решению суда в коммунальную собственность.

Заявление о передаче бесхозной недвижимой вещи в собственность территориальной громады при условиях, определенных Кодексом, подается в суд по местонахождению этой вещи органом, уполномоченным управлять имуществом соответствующей территориальной общины (Статья 269 Гражданского процессуального кодекса Украины).

Таким образом, законодательство определяет особые правила приобретение права собственности на бесхозные недвижимые вещи.

Прежде всего такие вещи должны быть взяты на учет как бесхозные по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся, с обязательным объявлением об этом в печатных средствах массовой информации.

Законодатель определил именно такой порядок за для того чтобы установить владельца или другое лицо, которое имеет право требовать возврат такой вещи, или же заявить о своих правах на указанное вещь.

Необходимость постановки на учет вещи как бесхозной обусловлена ​​также тем, что лишь в конце четко определенного периода - 1 года, исчисляется с момента взятия такой вещи на учет, возникнут правовые основания для признания собственником вещи другого лица.

Дело о передаче бесхозной недвижимой вещи в собственность территориальной громады рассматривается судом с участием заявителя с обязательным уведомлением всех заинтересованных лиц.

По иску органа, правомочного управлять коммунальным имуществом, суд при условии если не будет установлен собственник или другое лицо, имеет право требовать возвращения своей собственности или не заявила о свое право на недвижимое имущество, передает бесхозную недвижимую вещь в коммунальной собственности.

Вместе с тем, необходимо отметить об обязательной составляющей процедуры приобретения права  собственности на бесхозную недвижимую вещь - официальное обнародование информации о взятии недвижимой вещи на учет органом государственной регистрации прав.

Гражданским кодексом Украины не определен субъект, на которого возлагается обязанность информировать общество (общество) о постановке недвижимости на учет как бесхозяйного. Однако, вполне оправданным представляется мнение, что таким субъектом является соответствующий орган местного самоуправления. Ведь именно орган местного самоуправления является заинтересованным лицом на приобретение права собственности на бесхозную недвижимую вещь, а потому необходимость обеспечения соблюдения такой составляющей  процедуры приобретения права собственности (на уровне с соблюдением срока - 1 год) в качестве официального обнародование информации о взятии бесхозяйной недвижимой вещи на учет (без соблюдения которой исключается принятие судом соответствующего решения), является его прерогативой, поскольку призвана оградит от принятия судом решения не в его пользу с указанных оснований.

Рассматривая проблематику приобретения права собственности на объекты бесхозяйного недвижимого имущества возникает необходимость в определении самого понятие бесхозная вещь.

Из содержания части первой указанной статьи 335 Гражданского кодекса Украины (435-15) следует, что только то имущество, которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен может считаться бесхозным.

В таком контексте понятие "не имеет владельца" и "собственник неизвестный "объединяет одна общая категория - отсутствует лицо, которое бы могла оспорить право собственности на недвижимость.

Считаю, что такое понятие как "не имеет владельца" применяется в случае, если конечно имеет статус недвижимого имущества, права на которого возникли у его владельца и были зарегистрированы в Реестре прав собственности на недвижимость, однако по определенным причинам право собственности в соответствующего лица на указанное имущество прекратилось. То есть, при фактическом существовании объекта недвижимого имущества его владелец отсутствует.

Так, например, согласно статье 347 Гражданского кодекса Украины (435-15) лицо может отказаться от права собственности на имущество, заявив об этом или совершив иные действия, свидетельствующие о ее отказ от права собственности. В случае отказа от права собственности на имущество, права на которое подлежат государственной регистрации, право собственности на него прекращается с момента внесения по заявлению
собственника соответствующей записи в государственный реестр.

То есть, в случае принятия собственником решения об отказе от права собственности на недвижимое имущество (право собственности на которое согласно статье 182 Гражданского кодекса Украины (435-15) подлежит государственной регистрации) - он должен подтвердить факт прекращения своего права собственности путем обращения с соответствующим заявлением о прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. С момента внесения регистратором бюро технической инвентаризации соответствующей записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество - это имущество не имеет собственника, а следовательно именно с этого момента может считаться бесхозным.

По моему мнению, понятие "владелец неизвестен" применяется в случае, если имеет место фактическое существование объекта недвижимого имущества при отсутствии какой-либо документации к нему и информации о его владельце.

Примером может служить ситуация, при которой жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество построены или строятся на  земельном участке, не отведенном для этой цели, или лицом, что не является владельцем или пользователем земельного участка, без  надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта, или с  существенными нарушениями строительных норм и правил (самовольное строительство). При условии, что право собственности на самовольно построенный объект недвижимости не признано судом за лицом,  осуществившим самовольное строительство, или за собственником (пользователем) земельного участка, и не имеет место его государственная регистрация в Реестре прав собственности на недвижимость.

На сегодня самой распространенной ошибкой как органов, осуществляющих государственной регистрации прав, так и органов местного самоуправления при реализации своих полномочий, связанных с решением вопроса возможности отнесения недвижимого имущества к категории "бесхозное", является применение понятия "бесхозная вещь" к имуществу, владелец которого известен (например, информация о личности владельца содержится в Реестре прав собственности на недвижимое имущество), но он не находится за месту нахождения такого имущества или же в настоящее время место его пребывания установить невозможно.

Рассмотрим ситуацию на примере приватизированного жилья, которое не используется его владельцами по назначению, в случае, если владельцы сменили место жительства или место пребывания таких владельцев установить невозможно.

Приватизацией государственного жилищного фонда в соответствии с Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" является отчуждение квартир (домов), комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и проч.) государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины.

Гражданский кодекс Украины также определяет, что одной  из оснований приобретения физическим лицом права собственности является приватизация ею государственного имущества и имущества, находящегося в коммунальной собственности (Статья 345).

Владелец приватизированного жилья имеет право распоряжаться квартирой (домом) по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заключать другие сделки, не запрещенные законом. Порядок осуществления этих прав собственником жилья регулируется гражданским законодательством Украины (Статья 12 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда ").

Согласно статьям 316 и 317 Гражданского кодекса Украины правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое она осуществляет в соответствии с законом в соответствии по своей воле, независимо от воли других лиц. То есть, на содержание права собственности не влияют ни места жительства, ни местонахождение имущества, что означает - где бы не проживал владелец и где бы ни находилось его имущество, он обладает к нему всей совокупностью прав владения, пользования и распоряжения.

Исходя из содержания статьи 319 Гражданского кодекса Украины, владелец, обладая, пользуясь и распоряжаясь своим имуществом по собственному усмотрению, может совершать в отношении него любые действия, в том числе уничтожить имущество или отказаться от него.

Следует подчеркнуть, что право собственности является непреложным и никто не может быть противоправно лишен этого права или ограничен в его осуществлении (статья 321 Гражданского кодекса Украина). Конституция (254к/96-ВР) также гарантирует владельцу его право, закрепляя норму, согласно которой никто не может быть противоправно лишен своего имущества иначе как по решением суда.

Итак, учитывая вышесказанное, приватизированное жилье, которое не эксплуатируется владельцами, которые изменили свое местожительство, по назначения не может быть признано бесхозным из указанных оснований, в том числе ввиду того, что владелец такого недвижимого имущества известен.

К недвижимому имуществу, владелец которого известен, однако место пребывание его установить невозможно, в том числе в случае признания последнего безвестно отсутствующим (при наличии соответствующих оснований и в судебном порядке), не может быть применено а ни понятие "бесхозное имущество", а ни процедуру приобретения права собственности на него соответствующим органом местного самоуправления, поскольку Гражданским кодексом Украины определено другие правовые механизмы распоряжения таким имуществом.

Так, согласно статье 44 Гражданского кодекса Украины на основании решения суда о признании физического лица безвестно отсутствующим нотариус по последнему месту его жительства описывает принадлежащее ему имущество и устанавливает над ним опеку.

По заявлению заинтересованного лица или органа опеки и попечительства над имуществом физического лица, место пребывания которого неизвестно, опека может быть установлена ​​нотариусом до принятия судом решения о признании его безвестно отсутствующим.

Опекун над имуществом физического лица, признанного безвестно отсутствующим, или физического лица, местопребывание которого неизвестно, принимает выполнение гражданских обязанностей в его пользу, погашает за  счет его имущества долги, управляет этим имуществом в его интересах.

По заявлению заинтересованного лица опекун также предоставляет за счет этого имущества содержание лицам, которые физическое лицо, признанное безвестно отсутствующим, или физическое лицо, место пребывания которого неизвестно, по закону обязаны содержать.

Опека над имуществом прекращается в случае отмены решения суда о признании физического лица безвестно отсутствующим, а также в случае появления физического лица, местопребывание которого было неизвестно.

То есть, при наличии любой информации о личности владельца недвижимого имущества существует вероятность того, что таким лицом будет заявлено право на него или требование о возврате собственности в свою владение, пользование и распоряжение.

Еще одной распространенной ошибкой заинтересованных органов власти является попытка распространить процедуру приобретения права собственности на недвижимое имущество как бесхозяйное в случае смерти владельца недвижимости и отсутствия наследников на указанное имущество.

Обращаем внимание, что согласно статье 1277 Гражданского кодекса Украины в случае отсутствия наследников по завещанию и по закону, устранения их от права на наследование, непринятия ими наследства, а также отказа от его принятия суд признает наследство выморочным по заявлению соответствующего органа местного самоуправления по месту открытия наследства.

Заявление о признании наследства выморочным подается по истечении одного года со времени открытия наследства.

Наследство, признанное судом выморочным, переходит в собственность территориальной общины по месту открытия наследства.

То есть, положения указанной статьи определяют судьбу наследия, которая вследствие определенных факторов не переходит к наследникам. При этом, устанавливает, что признании наследства выморочным происходит не автоматически при наличии указанных обстоятельств, а только при наличии решение суда, в свою очередь, принимается по заявлению соответствующего органа местного самоуправления по месту открытия наследства.

Следовательно, в данном случае процедура признания имущества бесхозным и регистрация права собственности на него не применима, ведь речь идет об основании прекращения права собственности - смерть владельца, а также об основании приобретения права собственности на наследство, признанное судом выморочным и регулируется гражданским законодательством как отдельная четко определена процедура.

Институт приобретения прав собственности на бесхозное недвижимое имущество не применяется и в случае приобретения прав собственности за приобретательной давности.

Статьей 344 Гражданского кодекса Украины ) определено, что лицо, которое добросовестно завладело чужим имуществом и продолжает открыто, непрерывно владеть недвижимым имуществом в течение десяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретаемая давность), если иное не установлено настоящим Кодексом.

Приобретение права собственности на земельный участок по приобретательной давностью регулируется законом.

Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает по приобретательной давности с момента государственной регистрации.

Право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество приобретается по решению суда.

Таким образом, в случае, если есть все основания полагать, что собственник имущества длительное время не проявляет намерения признать определенную вещь своей, он согласился с ее утратой - она ​​может быть признана собственностью фактического добросовестного владельца.

Институт приобретательной давности является одним из первичных способов возникновение права собственности, т.е. таким образом, согласно которого право собственности на вещь возникает впервые или независимо от права прежнего собственника на эту вещь - не базируется на предыдущей собственности и отношениях правопреемства, а основывается на совокупности обстоятельств, указанных в части первой статьи 344 Гражданского кодекса Украины (435-15), а именно: длительного, добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным.

Продолжительность владение предполагает, что имеет закончится определен в Кодексе срок, различается в зависимости от принадлежности (Подвижной или неподвижной), которая находится во владении определенного лица, и для недвижимого имущества составляет десять лет.

Добросовестное владение означает, что лицо не знало и не должно было знать, что владеет вещью незаконно. Поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества.

Открытость и непрерывность владения тоже являются необходимыми условиями для приобретения права собственности по приобретательной давности и означают, что владелец владеет вещью открыто, без тайн, а также то, что в течение указанного в законе срока владелец не совершал действий, свидетельствующих о признании им обязанности вернуть вещь владельцу, а также ему не предъявлялся правомочным лицом иск о возврате имущества.

Следует обратить внимание на некоторые отличия двух институтов приобретение права собственности по приобретательной давности и на бесхозяйных недвижимое имущество.

Во-первых, приобретение права собственности на недвижимое имущество за приобретательной давности возможно и в случае существования сведений о предыдущего владельца, что делает невозможным приобретение права собственности как на бесхозную вещь;

Во-вторых, право собственности на бесхозяйное недвижимое имущество приобретается единственным, четко определенным субъектом - соответствующей территориальной общиной, а в случае приобретения права собственности по приобретательной давности - любым субъектом гражданских правоотношений  с учетом пункта 8 Заключительных и переходных положений  Гражданского кодекса Украины , согласно которым правила его статьи 344 о приобретательной давности в части признания права собственности на недвижимое имущество по правилам приобретательной давности возможно не ранее 1 января 2011 года.


Количество показов: 15683
Автор:  Ю.С.Обдымко
Короткая ссылка на новость: http://law-clinic.net/~kInQO